NOI: Die Gehaltsabrechnung eines Gebäudes

Öffnet man seine Gehaltsabrechnung, ist die erste Zahl, nach der man sucht, nicht das oben aufgedruckte „Bruttogehalt”. Es ist die Zeile ganz unten — das „Nettogehalt”, das nach Steuern, Versicherungsbeiträgen und allen anderen Abzügen tatsächlich auf dem Konto landet. Zwischen den vertraglich vereinbarten 50.000 Dollar und dem Geld, das jeden Monat auf dem Konto erscheint, klafft immer eine Lücke, und wer diese Lücke nicht versteht, weiß eigentlich nicht, wie viel er wirklich verdient.

Gebäude bekommen genau dieselbe Art von Abrechnung. Sie heißt NOI — Net Operating Income, das Nettobetriebsergebnis.

Die Miete ist das Gehalt, nicht das Nettogehalt

Neue Gebäudeeigentümer tappen gern in ein bestimmtes Missverständnis. Hören sie „dieses Gebäude nimmt 300.000 Dollar Miete im Jahr ein”, behandeln sie diese 300.000 Dollar als ihr Geld. Aber 300.000 Dollar Miete sind das „Bruttogehalt” des Gebäudes, nicht sein „Nettogehalt”. Bevor dieses Geld je in die Hände des Eigentümers gelangt, gehen allerlei Kosten zuerst ab: Grundsteuer, Feuerversicherung, Löhne für Reinigung und Sicherheit, Strom für Gemeinschaftsflächen, Aufzugsinspektionen, kleinere Reparaturen, Verwaltungsgebühren. Erst nachdem all das abgezogen ist, bleibt das übrig, was das Gebäude tatsächlich verdient — der NOI.

Die Formel:

NOI = Gesamteinnahmen (Miete + sonstige Einnahmen) − Betriebskosten

Der entscheidende Punkt ist, was genau unter „Betriebskosten” fällt und was nicht. Das ist die Weggabelung zwischen richtigem und falschem Lesen der Gehaltsabrechnung eines Gebäudes.

Zwei Posten, die nie auf der Abrechnung auftauchen

Eine Gehaltsabrechnung listet nie „Kreditrückzahlung” oder „Reisebudget für nächsten Monat” auf. Das sind persönliche Finanzentscheidungen, kein Teil des Gehalts, das ein Unternehmen zahlt. NOI funktioniert genauso. Zwei Dinge tauchen auf dieser Abrechnung nie auf.

Erstens der Schuldendienst — Zins- und Tilgungszahlungen. Wie groß der Kredit war, den man für den Gebäudekauf aufgenommen hat, und zu welchem Zinssatz, hat nichts damit zu tun, wie viel das Gebäude selbst verdient. Wer das Gebäude bar gekauft hat, und wer die Hälfte mit Fremdkapital finanziert hat, sollten am Ende exakt denselben NOI haben. NOI misst „wie viel das Gebäude selbst verdient”, nicht „wie viel die Person, die das Gebäude gekauft hat, einsteckt”. Letzteres ist eine separate Größe namens „Cashflow”, die man erst erhält, nachdem auch der Schuldendienst abgezogen wurde. In Gehaltsabrechnungs-Sprache: NOI ist das Nettogehalt, und Cashflow ist das, was übrig bleibt, nachdem man zum Beispiel auch noch die monatliche Rate für den Kredit abzieht, den man zur Deckung der Mietkaution aufgenommen hat. Zwei Menschen mit identischem Nettogehalt können je nach Schuldenlast am Ende mit völlig unterschiedlichen Beträgen dastehen — und zwei Gebäude mit identischem NOI können ihre Eigentümer je nach Finanzierung in völlig unterschiedlichen finanziellen Positionen zurücklassen.

Zweitens die Abschreibung. Die Standardbuchhaltung behandelt ein Gebäude so, als würde es jedes Jahr ein wenig altern, und verbucht dafür einen entsprechenden Aufwand. Aber dabei verlässt kein Geld tatsächlich irgendein Konto — es passiert rein auf dem Papier (dazu gleich mehr im nächsten Kapitel). Weil NOI nur Posten erfasst, bei denen tatsächlich Geld den Besitzer wechselt, taucht auch die Abschreibung nie auf der Abrechnung auf.

Beide werden aus demselben Grund ausgeschlossen: um NOI zu einem Maß für das Eigenertrag des Gebäudes selbst zu machen, völlig unabhängig davon, wer es gekauft hat oder wie. Wie groß auch immer der Kredit war, den jemand aufgenommen hat, wie ein Buchhalter die Abschreibung auch berechnet hat — die Lücke zwischen dem, was das Gebäude tatsächlich von Mietern einnimmt, und dem, was es tatsächlich für den eigenen Betrieb ausgibt, löst sich in exakt eine Zahl auf. Diese Zahl ist der NOI.

Warum diese Zahl so wichtig ist

NOI ist aus einem einfachen Grund so wichtig: Fast jede Berechnung, mit der Immobilien bepreist werden, beginnt bei dieser Zahl.

Man erinnere sich an die Cap Rate aus dem vorherigen Kapitel: Cap Rate = NOI ÷ Preis. Berechnet man den NOI falsch — etwa weil man versehentlich den Schuldendienst in die Betriebskosten mit hineinrechnet —, geht auch die daraus abgeleitete Cap Rate, und mit ihr das resultierende „Preisschild” des Gebäudes, in die Irre. Erhält ein Käufer von einem Makler Unterlagen mit einer „Nettoertrags”-Zahl, von der der Schuldendienst bereits abgezogen wurde, ist diese Zahl durch die spezifischen Kreditkonditionen des Verkäufers verzerrt. Der Käufer muss mit seinen eigenen Finanzierungskonditionen neu rechnen, um den wahren Ertrag des Gebäudes zu sehen. DSCR (eine Kennzahl zur Schuldendienstdeckung eines Kredits, die in einem späteren Kapitel behandelt wird) und jede Formel, mit der sich ein fairer Kaufpreis für ein Gebäude rückrechnen lässt, beginnen alle beim NOI. Liest man eine Gehaltsabrechnung falsch, gerät jeder nachgelagerte Finanzplan aus dem Ruder; berechnet man den NOI falsch, geht jedes darauf aufbauende Urteil ebenfalls fehl.

Zwei Gebäude, gleiche Miete, unterschiedlicher Ertrag

Man betrachte zwei Gebäude mit identischer Mieteinnahme. Das eine ist ein alterndes fünfstöckiges Gebäude in der Innenstadt von Lissabon; das andere ein neu gebautes Logistiklager am Stadtrand von Singapur. Beide bringen 1.000.000 Dollar Miete im Jahr ein. Gleiches Gehalt, mit anderen Worten.

Aber das alte Lissabonner Gebäude hat zwei zu wartende Aufzüge, seine alternden Rohre erzeugen einen stetigen Strom großer und kleiner Reparaturrechnungen, und es braucht mehr Verwaltungspersonal. Bei Betriebskosten von 400.000 Dollar ergibt sich ein NOI von 600.000 Dollar. Das neue Singapurer Lager dagegen hat eine einfache Struktur und brandneue Anlagen, weshalb die Instandhaltung deutlich weniger kostet. Bei Betriebskosten von 150.000 Dollar liegt sein NOI bei 850.000 Dollar.

Zwei Menschen mit gleichem Gehalt, von denen einer hohe monatliche Arztrechnungen und Kreditzinsen hat und der andere nicht, landen am Ende mit völlig unterschiedlichem Nettogehalt. Genau deshalb kann man eine gelistete Immobilie nicht allein deshalb als „gut” beurteilen, weil man hört „die Miete beträgt X”. Die Frage, die wirklich zählt, lautet: „Wie viel bleibt nach den Betriebskosten übrig?”

Ein paar Tricks, um die Abrechnung aufzuhübschen

So wie ein Unternehmen eine Gehaltsabrechnung aufhübschen kann, wenn es möchte, haben Verkäufer einige Hebel, um den NOI eines Gebäudes besser aussehen zu lassen, als er wirklich ist.

Der häufigste Trick ist, die Betriebskosten zu niedrig anzusetzen. Große Reparaturen aufschieben, Wartungspersonal kürzen und beim Marketing sparen — genau im Jahr vor dem Verkauf, um den NOI dieses Jahres aufzublähen — und das Gebäude dann anhand dieser Zahl bepreisen. Das ist das Äquivalent dazu, kurz vor einem Jobwechsel Überstunden vorzuziehen, nur damit die Gehaltsabrechnung dieses einen Monats ungewöhnlich fett aussieht. Deshalb verlangen erfahrene Käufer nicht ein Jahr NOI, sondern einen Drei-bis-fünf-Jahres-Trend, und gehen die Betriebskosten-Positionen einzeln durch mit der Frage: „Ist diese Zahl wirklich nachhaltig?”

Ein weiterer Trick ist, den Leerstand zu niedrig anzusetzen. Ein Gebäude mag gerade voll vermietet sein, aber wenn eine Welle auslaufender Mietverträge bevorsteht, wird der zukünftige NOI nicht dort bleiben, wo er heute steht. So wie eine gute Gehaltsabrechnung heute nicht das Gehalt nächsten Jahres garantiert, garantiert ein guter NOI heute nicht den NOI nächsten Jahres.

Eine Rechnung, die überall auf der Welt identisch funktioniert

Die Stärke dieser Berechnung liegt darin, dass sie in jedem Land identisch funktioniert. Grundsteuersätze unterscheiden sich, die genauen Namen der Kostenkategorien unterscheiden sich, Mietgepflogenheiten unterscheiden sich — aber die zugrunde liegende Struktur, „Gesamteinnahmen minus das, was tatsächlich für den Betrieb ausgegeben wurde”, macht an keiner Grenze halt. Ob Bürohochhaus in New York, Einkaufszentrum in São Paulo oder Serviced Apartment in Bangkok — die Frage, die sich jeder Gebäudeeigentümer stellen muss, ist identisch: „Wie viel Geld lässt dieses Gebäude tatsächlich auf der Bank?” Kreditkonditionen, Buchhalter und Landesgrenzen können diese Frage nicht antasten. NOI ist der reine, ungeschminkte Ertrag eines Gebäudes.

Spielregel — Die Miete ist das Bruttogehalt des Gebäudes; NOI ist sein Nettogehalt. Weder Kreditzinsen noch Abschreibung tauchen je auf dieser Abrechnung auf — das ist Sache des Käufers, nicht der Eigenerträge des Gebäudes. Jedes Preisschild in der Immobilienwelt beginnt bei dieser einen Zeile.

---

Quellen

• Die Definition von NOI (cashflow-zentriert, ohne Abschreibung und Schuldendienst) und ihre Abgrenzung von CFO (Cashflow aus dem operativen Geschäft): adaptiert nach William J. Poorvu mit Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• Die Praxis von Verkäufern, Betriebskosten kurz vor einem Verkauf zu drücken, um den NOI aufzublähen, und die Notwendigkeit für Käufer, mehrjährige Trends zu prüfen: adaptiert nach William J. Poorvu mit Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• Die Formel Cap Rate = NOI ÷ Preis und die Struktur, nach der NOI späteren Kennzahlen wie DSCR zugrunde liegt: siehe Kapitel 3 dieses Bandes.