FAR (Geschossflächenzahl)

Die Geschossflächenzahl — FAR (Floor Area Ratio) — ist das Verhältnis der gesamten Geschossfläche eines Gebäudes zur Größe des Grundstücks, auf dem es steht. Ein FAR von 1,0 auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück erlaubt 1.000 Quadratmeter Geschossfläche; ein FAR von 4,0 auf demselben Grundstück erlaubt 4.000. Das klingt nach einer trockenen Planungsformel, ist in der Praxis aber einer der mit Abstand mächtigsten Faktoren dafür, was ein Stück Land wert ist — oft mächtiger als Lage, Boden oder Zuschnitt des Grundstücks.

Planungsbehörden legen die maximale Geschossflächenzahl je Bezirk fest, und diese Obergrenze wirkt als harte Kappung dafür, wie viel verkaufbares oder vermietbares Volumen ein Entwickler aus einem gegebenen Grundstück überhaupt herausholen kann — egal wie viel er bereit ist, in den Bau zu investieren. Zwei benachbarte, identische Parzellen — gleiche Größe, gleiche Straße, gleiche Aussicht — können völlig unterschiedliche Werte tragen, wenn die eine für einen FAR von 2,0 und die andere für einen FAR von 10,0 gewidmet ist, weil die zweite Parzelle legal fünfmal so viel Gebäude und damit fünfmal so viel vermiet- oder verkaufbare Fläche auf derselben Grundstücksgröße tragen darf. Deshalb wird der Landwert in dichten Städten so oft nicht in Dollar pro Quadratmeter Grundstück, sondern in Dollar pro “bebaubarem Quadratmeter” angegeben — eine Zahl, die erst Sinn ergibt, wenn die Geschossflächenzahl bekannt ist.

Die Geschossflächenzahl ist auch einer der wichtigsten Hebel, mit denen Städte Wachstum steuern, ohne selbst direkt zu bauen. Erhöht man den zulässigen FAR in der Nähe einer neuen Nahverkehrsstation, wird das Land dort über Nacht dramatisch wertvoller — nicht, weil sich physisch etwas verändert hätte, sondern weil sich die rechtliche Obergrenze dessen, was dort gebaut werden darf, gerade verschoben hat. Viele Städte setzen diesen Hebel gezielt ein und bieten FAR-Boni im Austausch für öffentliche Vorteile: Ein Entwickler, der bezahlbare Wohneinheiten einplant, eine historische Fassade erhält oder im Erdgeschoss einen öffentlichen Platz schafft, kann zusätzlichen FAR über die Basiswidmung hinaus erhalten — er kauft sich damit faktisch zusätzliche bebaubare Fläche mit Annehmlichkeiten statt mit Bargeld.

Das erklärt auch, warum Umwidmungsstreitigkeiten in Immobilienmärkten so überproportional hohe Einsätze erzeugen. Ein Stadtratsbeschluss, den maximalen FAR in einem Viertel anzuheben, ist funktional eine Entscheidung, den Wert jedes Grundstücks innerhalb dieser Grenze schlagartig zu erhöhen — genau deshalb setzen sich Grundbesitzer so vehement für Aufwidmungen ein und genau deshalb wehren sich bestehende Anwohner, besorgt um Dichte, Verkehr oder den Charakter des Viertels, oft ebenso vehement dagegen. Das Land hat sich nicht bewegt. Sein rechtliches Potenzial schon.

Erwähnenswert ist, dass FAR-Obergrenzen mit Höhenbeschränkungen, Abstandsregeln und Stellplatzvorgaben zusammenwirken, aber davon zu unterscheiden sind — ein Grundstück kann auf dem Papier durch den FAR begrenzt sein, während eine Höhenbeschränkung oder eine Mindestzahl an Stellplätzen es praktisch unmöglich macht, die volle zulässige Geschossfläche überhaupt auszuschöpfen. Ein sorgfältiger Entwickler prüft all diese Beschränkungen gemeinsam, denn die bindende Grenze ist immer die jeweils strengste Regel — nicht unbedingt die, die im Bebauungsplan in der größten Schrift steht.

Bevor man fragt, was ein Grundstück wert ist, sollte man fragen, was darauf rechtlich gebaut werden darf. Die Geschossflächenzahl beantwortet diese Frage meist, bevor der Markt überhaupt mitreden kann.