REIT (Real Estate Investment Trust)

Den größten Teil der Immobiliengeschichte über bedeutete Immobilienbesitz, ein Gebäude zu besitzen — ein großes, illiquides, kapitalintensives Engagement, das den Wohlhabenden, institutionellen Anlegern oder stark fremdfinanzierten Käufern vorbehalten war. Ein Real Estate Investment Trust, kurz REIT, hebt diese Beschränkung auf, indem er einer Gesellschaft erlaubt, im Auftrag von Aktionären ein Portfolio von Immobilien zu besitzen und zu bewirtschaften, deren Aktien genau wie die jedes anderen Unternehmens an einer öffentlichen Börse gehandelt werden. Wer eine Aktie eines REIT kauft, besitzt einen anteiligen, liquiden, handelbaren Splitter eines Büroportfolios, einer Einkaufszentrenkette, eines Lagerhausnetzwerks oder zunehmend einer Flotte von Rechenzentren — ohne je eine Hypothek zu unterschreiben oder einen Anruf wegen eines kaputten Aufzugs entgegenzunehmen.

REITs existieren in ihrer heutigen Form wegen eines ganz bestimmten rechtlichen Handels: Im Austausch dafür, den überwiegenden Teil ihres steuerpflichtigen Einkommens als Dividenden an die Aktionäre auszuschütten — derzeit 90 % in den Vereinigten Staaten, historisch 95 % — sind REITs von der Körperschaftsteuer befreit. Diese eine Regel erklärt fast alles, was das Verhalten von REITs auszeichnet. Weil so ein großer Teil ihres Einkommens als Dividende abfließen muss, statt einbehalten zu werden, zahlen REITs im Vergleich zur durchschnittlichen Aktie ungewöhnlich hohe, relativ stabile Renditen — genau deshalb behandeln einkommensorientierte Anleger, von Rentnern bis zu Pensionsfonds, REITs seit Langem als Kerninvestment. Es bedeutet auch, dass REITs strukturell auf externes Kapital angewiesen sind — neue Schulden, neues Eigenkapital —, um Wachstum und Zukäufe zu finanzieren, da sie einbehaltene Gewinne nicht einfach ansparen können wie andere Unternehmen.

Weil die REIT-Buchhaltung den üblichen Regeln der Unternehmensabschreibung folgt und Abschreibungen in der Immobilienbranche einen großen zahlungsunwirksamen Aufwandsposten darstellen, unterschätzt der ausgewiesene Nettogewinn eines REIT regelmäßig seine tatsächliche Fähigkeit, Cashflow zu erzeugen. Die Antwort der Branche auf diese Verzerrung ist eine Kennzahl namens Funds from Operations (FFO) — der Nettogewinn, dem die Immobilienabschreibung wieder hinzugerechnet und einmalige Gewinne oder Verluste aus Immobilienverkäufen herausgerechnet werden —, die in der REIT-Welt als bevorzugter Ersatz für die Gewinnkennzahlen fungiert, auf die sich andere Branchen verlassen. Wer die Finanzzahlen eines REIT liest, ohne nach FFO statt nach Nettogewinn zu suchen, liest ein verzerrtes Bild.

Auch bei REITs selbst lohnt sich ein genauerer Blick auf die Vielfalt. Equity-REITs, die bekannteste Art, besitzen physische Immobilien und kassieren Miete. Mortgage-REITs hingegen besitzen die Schulden — Kredite und hypothekenbesicherte Wertpapiere — und verdienen die Spanne zwischen dem, wozu sie sich Geld leihen, und dem, wozu sie es verleihen, was sie sehr viel eher wie einen fremdfinanzierten Rentenfonds als wie einen Vermieter verhalten lässt. Innerhalb der Equity-REITs ist die Spezialisierung auf einzelne Sektoren mittlerweile eher die Norm als die Ausnahme: Es gibt REITs, die ausschließlich Industrielagerhallen besitzen, ausschließlich Rechenzentren, ausschließlich Self-Storage-Anlagen, ausschließlich Seniorenwohnanlagen — jeder von ihnen eine Wette darauf, wie Menschen und Unternehmen einen bestimmten Ausschnitt von Raum nutzen.

Für einen einzelnen Anleger lässt sich der Reiz von REITs gegenüber dem direkten Immobilienkauf auf drei Worte reduzieren: Liquidität, Diversifikation und Skalierung. Eine REIT-Aktie lässt sich während der Handelszeiten in Sekunden verkaufen, streut das Risiko über Dutzende oder Hunderte von Immobilien statt es in einer einzigen zu konzentrieren, und bietet Zugang zu Anlageklassen — einem großen Logistiknetzwerk, einem landesweiten Rechenzentrumsportfolio —, für die man direkt sonst zig Millionen Dollar bräuchte. Was sie nicht bietet, ist Kontrolle: Die Aktionäre stimmen über Unternehmensangelegenheiten ab, nicht darüber, ob die Lobby renoviert wird.

Wenn direkter Immobilienbesitz bedeutet, das ganze Gebäude zu kaufen, dann bedeutet ein REIT, einen Anspruch auf ein ganzes Regal davon zu kaufen — dünn genug geschnitten, dass jeder ein Stück davon halten kann.