トリプルネットリース(NNN)

多くの人が思い描く大家のイメージには、少なくとも多少の面倒事が伴います。水漏れの修理、固定資産税の支払い、嵐の後に保険会社と揉めることなどです。トリプルネットリース――しばしばNNNと表記されます――は、こうした三つの仕事を大家の手からそっと取り除き、代わりにテナントに委ねます。NNNリースの下では、テナントは基本賃料だけでなく、固定資産税、建物保険料、維持管理費まで負担します。これがこの名称の由来である三つの「ネット」です。大家が毎月受け取るのは、商業不動産の世界においてこれ以上ないほど純粋で、負担のかからない賃料小切手に近いものです。

この仕組みは単独テナント型の小売店舗で頻繁に見られます。独立型のドラッグストア、ファストフードのドライブスルー、銀行の支店などで、全国規模あるいは地域規模のチェーンが建物全体を10年、15年、時には25年という長期で借り上げます。これらのテナントにとってこの形態は自然な選択です。すでに数百拠点にわたる維持管理・保険のプログラムを自前で運用しているため、その仕組みにもう1棟加えたところでほとんど追加コストはかかりません。一方で大家にとっては、運営上の頭痛の種から完全に解放されるというメリットがあります。これは偶然ではなく、実質的にパートタイムの物件管理人になることなく不動産へのエクスポージャーを得たい投資家――退職者、家族信託、そして1031交換を利用してある物件の売却代金を「手離れの良い」代替物件に乗り換える買い手など――にとって好まれる典型的な仕組みでもあります。

大家の収入が運営コストの変動から大きく隔離されているため、NNN物件はほとんど債券利回りのように読めるキャップレートで取引される傾向があり、実際、債券と同じような分析がなされることが多くあります。テナントの信用格付けが極めて重要であり、不動産そのものよりも重視されると言ってもよいほどです。投資適格の全国チェーンに対する20年のNNNリースは、キャッシュフローの観点から見れば、不動産という外装をまとった社債のように振る舞います。対照的に、格付けのない地元事業者に対する短期NNNリースは、物件自体がまったく同じレンガ造りであっても、はるかに大きなリスクを伴います。これがNNN投資について覚えておく価値のあるパラドックスです。あなたが本当に審査しているのは建物ではありません。今後20年にわたってテナントが賃料を払い続けられるかどうかという能力です。

その安定性と引き換えに、上振れの余地は限られます。リスクと責任の多くがテナントに移転されており、NNNのキャッシュフローがまさにその予測可能性ゆえに評価されているため、NNN物件は他の不動産戦略が狙うようなバリューアッド(改装して再賃貸し、賃料を引き上げて値上がりを実現するなど)の余地をほとんど提供しません。ここで買っているのは成長ストーリーというより、安定した年金に近いものです。

NNNをより一般的な親戚であるグロスリースと区別しておく価値があります。グロスリースでは、大家が固定資産税、保険料、維持管理費を単一の賃料に組み込み、コストの変動リスクを自ら引き受けます。いわば商業版の「光熱費込み」アパートです。この両極端の中間に位置するのが修正グロスリース(モディファイド・グロスリース)で、大家とテナントが特定の費用項目を交渉によって分担します。NNNはそのスペクトラムの一方の極に位置しており、本質的には一つの問いに帰着します。建物の運営リスクを負うのはオーナーか、それとも入居者か、という問いです。

賃料明細を読む前に、リースの構造を読むべきです。それこそが、あなたが実際に何に対して対価を支払われているのかを教えてくれます。