9. Stenen op tokens: de werkelijke vooruitgang van fractioneel beleggen en liquiditeit

Een appartement in één dag uitverkocht, ruim 300 huizen dreigen geveild te worden

Dubai, 2025. Prypco Mint, een platform dat gezamenlijk werd opgezet door de Dubai Land Department (DLD), de Virtual Assets Regulatory Authority en de centrale bank, plaatste zijn eerste vastgoedobject. De minimuminleg bedroeg 2.000 dirham — omgerekend zo’n 545 dollar. De aanbieding was binnen één dag uitverkocht. Van de 224 kopers belegde 70% voor het eerst van hun leven in Dubais vastgoed. Voor de prijs van een paar kopjes koffie hielden zij een belang in een appartement in een stad waar velen van hen nog nooit een voet hadden gezet.

Rond diezelfde tijd, in Detroit. RealT, een start-up met hoofdkantoor in Florida, tokeniseerde honderden huurwoningen en verkocht ze aan beleggers wereldwijd. De marketingtaal echode die van Dubai bijna woordelijk: “Word Amerikaans huisbaas voor de prijs van een kopje koffie.” Maar wie onder de oppervlakte keek, zag verouderde huizen met schimmel op de muren, lekkende daken, kapotte klimaatinstallaties. Toen belastingen en waterrekeningen onbetaald bleven, dreigden meer dan 300 huizen geveild te worden. De wekelijkse huuruitkeringen die tot dan toe stilletjes binnenkwamen, bleven uit. Tokenhouders bleven achter met getallen op een scherm en keken toe hoe zich aan de andere kant van de planeet een faillissementsprocedure ontvouwde.

Dezelfde technologie, dezelfde belofte, tegengestelde uitkomsten. Dit contrast omlijst de vraag die door dit hele hoofdstuk loopt. Vastgoedtokenisering belooft al vijf jaar lang een “revolutie” — wat dreef die twee uitkomsten dan werkelijk uiteen? Het was niet de blockchain.

Wat de 0,1% ons vertelt

Begin nuchter, met de schaal. De wereldwijde vastgoedmarkt wordt geschat op ongeveer 393 biljoen dollar (Savills, 2024). Werkelijk getokeniseerde vastgoedactiva die on-chain worden verhandeld, bewegen zich daarentegen ergens tussen de lage honderden miljoenen en een paar miljard dollar, afhankelijk van de meetmethode.¹ Welke schatting je ook kiest, de conclusie is dezelfde: het heeft nog geen 0,1% van het wereldwijde vastgoed gevuld.

Wat dit cijfer opmerkelijk maakt, is de kloof met de prognoses van de consultancybranche. Eén wereldwijd adviesbureau schatte de markt van 2023 op 119 miljard dollar en voorspelde dat die tegen 2030 zou uitgroeien tot 3 biljoen dollar (een samengestelde jaarlijkse groei van 60%). Een ander adviesbureau kwam rond dezelfde tijd met een even rooskleurig cijfer: 3,2 biljoen dollar tegen 2030 (49% CAGR).² Beide bedrijven hebben een grote naam. Toch loopt de kloof, gemeten tegen iets wat het huidige werkelijke cijfer benadert, op tot ruim honderdvoudig. Het is een casestudy op meta-niveau van hoe het genre “toekomstige marktprognose” wordt opgeblazen, en hoe kritiekloos pers en branche die cijfers blijven herhalen.

Het contrast wordt scherper wanneer je het naast de taxatie-AI uit hoofdstuk 1 en de datacenterhausse uit de hoofdstukken 4 tot en met 6 legt. AVM’s zijn daadwerkelijk in de markt doorgedrongen terwijl ze hun foutmarge verlaagden, en datacenters dreven de jaarlijkse kapitaaluitgaven van hyperscalers in vijf jaar tijd met honderden miljarden dollars omhoog. Tokenisering daarentegen bracht vijf jaar door zonder dat de kloof tussen “belofte” en “werkelijke meting” ook maar iets kromp. Waarom is uitgerekend vastgoedtokenisering zo traag geweest?

Wat blockchain wel en niet deed

Het eerste misverstand dat rechtgezet moet worden: wie “tokenisering” hoort, neigt zich voor te stellen dat blockchain het hele concept van vastgoedeigendom herdefinieert. Zo verliep het vroege discours van 2017 tot 2021 ook daadwerkelijk — een utopisch beeld van een gedecentraliseerd register dat het kadaster vervangt, waarin iedereen, overal, via één enkel smart contract een belang in een gebouw kan kopen en verkopen, zonder tussenpersoon.

Vijf jaar later blijkt wat er werkelijk gebeurde veel bescheidener. Het juridisch eigendom ligt nog steeds bij een special-purpose company (SPC) of een trust. De token is louter een effect dat een belang daarin vertegenwoordigt. Met andere woorden: de kern van tokenisering was geen nieuw eigendomsregime — het was blockchain, gelegd als betalings- en registratielaag boven op de al bestaande structuren van fractioneel beleggen en crowdfunding. Platforms als Fundrise in de VS of Kasa en Funble in Korea trokken simpelweg een “token”-jasje aan; “decentralisatie” werd niet opnieuw geboren.

Een analogie maakt deze herduiding duidelijker. Fractioneel beleggen is op zich een oud idee. De REIT, die in de jaren zestig in de VS ontstond, was uiteindelijk hetzelfde concept: een groot gebouw opsplitsen in stukken die kleine beleggers zich konden veroorloven. Wat blockchain toevoegde, was dat belang vastleggen als “digitale token” in plaats van als “papieren certificaat”, en, in theorie, de mogelijkheid om die token sneller over landsgrenzen heen over te dragen. Het veranderde niet de eigendomsvorm — het veranderde het register dat het eigendom vastlegt. Zie je dit als een verandering op hetzelfde niveau als de overgang van het register van papier naar Excel en van Excel naar een clouddatabase, dan wordt makkelijk duidelijk waarom de retoriek van “revolutie” overdreven was.

De ineenstorting van de liquiditeitsmythe

Het sterkste verkoopargument van tokenisering was liquiditeit: “versnipper een vastgoedobject in 10.000 tokens en het wordt een actief dat je rond de klok kunt verhandelen, net als een aandeel.” De belofte was om met technologie de oude zwakte van vastgoed op te lossen — eenmaal gekocht zit je er jarenlang aan vast, en zelfs als je wilt verkopen, kan het maanden duren om een koper te vinden.

Maar met stand 2025–2026 worden de meeste vastgoedtokens alleen binnen het uitgevende platform verhandeld. Een onafhankelijke secundaire markt buiten het platform bestaat in wezen niet.³ Nuchter bekeken is dit de voor de hand liggende uitkomst. Een gebouw versnipperen in 10.000 tokens levert niet automatisch 10.000 kopers op die bereid zijn ze te kopen. Liquiditeit wordt niet gemaakt door code — die ontstaat alleen wanneer kopers en verkopers tegelijkertijd aanwezig zijn. Een beurs is liquide, niet vanwege haar technologie, maar vanwege het sheer aantal mensen dat erop handelt. De markt voor vastgoedtokens heeft die kritische massa nog niet bereikt.

Hier blijkt, onverwacht, een oud inzicht nog steeds stand te houden: vastgoed is inherent een actief met lage liquiditeit, en juist die illiquiditeit is de reden waarom het een ander risico-rendementsprofiel draagt dan aandelen en obligaties. Tokenisering heeft die illiquiditeit alleen herverpakt — ze heeft haar niet fundamenteel weggenomen. Dat liquiditeit wordt gemaakt door vertrouwen en handelsvolume, niet door technologie, is een volstrekt vanzelfsprekend feit dat vijf jaar lang schuilging achter marketingtaal, voordat het tegen aanzienlijke kosten opnieuw werd bevestigd.

Regelgeving: van obstakel tot infrastructuur

Hier komt de echte variabele naar voren die Dubai van Detroit scheidde. Vroege tokeniseringsprojecten behandelden regelgeving als een obstakel om te omzeilen. Iets wat feitelijk een effect was verkopen onder het label “utility token” was een gangbare manoeuvre. Maar de trend na 2023 ging de andere kant op.

De Monetary Authority of Singapore (MAS) voerde via Project Guardian, gelanceerd in 2022, tokeniseringsexperimenten uit met banken en vermogensbeheerders en bracht dit in 2024 naar een commercialiseringsfase.⁴ Dubais Prypco Mint was een project waarbij de Land Department, de Virtual Assets Regulatory Authority en de centrale bank vanaf de ontwerpfase gezamenlijk betrokken waren. Ook de Amerikaanse beurstoezichthouder SEC gaf begin 2026 classificatierichtlijnen uit voor getokeniseerde effecten.⁵ De gemeenschappelijke draad is duidelijk: alleen projecten waarbij toezichthouders vanaf het begin aan de ontwerptafel zaten, wonnen vertrouwen en overleefden. Platforms die zich haastten om de regelgeving voor te blijven, verloren juist vertrouwen.

Korea’s ervaring toont de andere kant van dit dilemma. Kasa Korea, algemeen beschouwd als Korea’s eerste platform voor fractioneel vastgoedbeleggen, overleefde meerdere jaren terwijl de overheid signaleerde dat ze een security-token-regime (STO) zou institutionaliseren en de markt zou ordenen. Maar het bedrijf sloot in 2026, vlak voordat dat systeem van kracht werd.⁶ Na twee opeenvolgende jaren van verliezen van tientallen miljarden won, terwijl het wachtte tot de regelgeving was afgerond, droogde de financiering op vlak voor de finish van legalisering. Funble, dat samen met Kasa de markt voor fractioneel beleggen mede had opgebouwd, sloot rond dezelfde tijd.⁷ Late regelgeving doodt een markt; wachten op regelgeving stapelt operationele kosten op die haar eveneens doden. Verscheidene eerstegeneratieplatforms in Europa en Azië liepen tegen een variant van deze dubbele val op.

Dubais andere uitkomst lag niet aan superieure technologie. Het lag eraan dat de toezichthouder het skelet van vertrouwen bouwde voordat het product überhaupt lanceerde. Dat regelgeving niet de vijand van innovatie is maar de essentiële infrastructuur die liquiditeit en vertrouwen voortbrengt, is in deze vijf jaar branchegemeengoed geworden.

Institutioneel kapitaal koos obligaties vóór vastgoed

Nog een aanwijzing komt uit de vraag welke getokeniseerde activa in deze vijf jaar daadwerkelijk grote sommen geld aantrokken. Het was niet fractioneel woonvastgoed — het waren staatsobligaties, geldmarktfondsen (MMF’s, money market funds) en getokeniseerde private funds. BlackRocks getokeniseerde fonds BUIDL is het toonbeeld hiervan.⁸ Vastgoed werd relatief naar achteren in de rij geschoven.

De reden ligt in de aard van het actief zelf. Ten eerste is waardering lastig. Zoals in hoofdstuk 1 aan bod kwam, vertonen zelfs AVM’s brede foutmarges bij activa met schaarse data. Ten tweede volgen fysieke beheerverplichtingen. Het uitgeven van een token stopt niet vanzelf de telefoontjes van huurders of repareert vanzelf een lekkend dak. Ten derde verschillen registratie- en eigendomsoverdrachtsprocedures van land tot land, wat standaardisatie bemoeilijkt. Obligaties en fondsen waren al elektronische, gestandaardiseerde financiële producten die alleen nog een tokenjasje nodig hadden; vastgoed daarentegen was van meet af aan een analoge wereld, verstrengeld met kadasters, makelaars, beheermaatschappijen en belastingdiensten. Dit bevestigt een verbluffend eenvoudige rangorde — “de activa die eenvoudig te tokeniseren zijn, worden het eerst getokeniseerd” — en vastgoed stond helemaal achteraan in die rij.

De drempel daalde; er werd geen nieuwe assetklasse geboren

Niets van dit alles betekent dat tokenisering vijf jaar lang niets te laten zien had. Zoals het geval van Dubais Prypco Mint aantoont, heeft het de toegangsdrempel voor kleine beleggers wel degelijk verlaagd. Toegang kunnen krijgen tot een belang in een topvastgoedobject voor omgerekend zo’n 545 dollar, waarbij meer dan de helft van dat eerste cohort voor het eerst in vastgoed belegde — dat is geen triviale uitkomst.

Maar dit “de geboorte van een nieuwe assetklasse” noemen, is een overdrijving. Preciezer gezegd is het een verdere verlaging van de minimuminlegdrempel bij bestaande REIT- en fractioneel-beleggenproducten. De eerlijkste conclusie die deze vijf jaar experimenteren ons nalaten, is dat het werkelijke effect van tokenisering niet uitkwam op “decentraliseren” van eigendom, maar op “de drempel verlagen” voor toegang.

Saai, maar essentieel

Met stand 2026 zijn de zelfevaluaties van insiders in de branche interessant bescheiden geworden. Een oprichter van een tokeniseringsplatform verwoordde het zo: “We dachten na over wat we op de blockchain konden zetten voordat we vroegen wat beleggers eigenlijk wilden.”⁹

Wat de branche in vijf jaar leerde, was geen smart-contract-code. Het waren kaders voor het veilig overdragen van juridisch eigendom, diensten voor het innen en uitkeren van huur, betrouwbare secundairemarktmakers — onopvallende financiële infrastructuur zonder welke niets draait. Het late besef: het knelpunt was niet de technologie; het waren de “saaie” instellingen en diensten die om die technologie heen gewikkeld zijn.

Dit is een patroon dat het hele boek steeds weer tegenkomt. In hoofdstuk 1 waren AVM’s alleen nauwkeurig in datarijke markten. In hoofdstuk 8 stortte iBuying in doordat “een accuraat prijskaartje” werd verward met “daadwerkelijke liquiditeit om te kopen en te verkopen”. Ook tokenisering verwarde “de technologie om eigendom te versnipperen” met “het vertrouwen, de vraag en de infrastructuur om dat stukje te verkopen”. Alle drie de verhalen herhalen op hun eigen manier dezelfde les: technologie lost maar de helft van het probleem op. De andere helft komt altijd neer op mensen en instellingen.

De volgende vijf jaar: hoe ver zal de vooruitgang reiken?

Hoe zullen de komende vijf jaar zich dan ontvouwen? Projecten waarbij toezichthouders vanaf de ontwerpfase betrokken zijn — de modellen van Singapore en Dubai — zullen naar verwachting voorzichtig maar gestaag blijven groeien. Eerstegeneratieplatforms die proberen de regelgeving voor te blijven, zullen waarschijnlijk verder buiten de boot vallen. Institutioneel kapitaal blijft voorlopig waarschijnlijk geparkeerd in de tokenisering van eenvoudig te standaardiseren activa zoals obligaties en fondsen. Vastgoed kan zijn vooruitgang geleidelijk verbreden, te beginnen bij grote commerciële activa — kantoren, logistieke centra — waar eigendom al via SPC’s is georganiseerd en dus relatief makkelijker te tokeniseren is.

Niemand kan met zekerheid zeggen hoe lang het zal duren voordat de 0,1% van het wereldwijde vastgoed 1% wordt. Maar één ding lijkt duidelijk: wat dat tempo bepaalt, is niet de volgende generatie blockchaintechnologie. Het is hoe snel de volgende generatie toezichthouders, kadasters en beheermaatschappijen bereid is deze nieuwe manier van boekhouden te vertrouwen.

Spelregel: technologie snijdt de plak, vertrouwen bepaalt de prijs

Hoe fijn je vastgoed ook versnippert, liquiditeit ontstaat niet zolang niemand er is om die plak te kopen. Wat tokenisering in vijf jaar leerde, was niet hoe je eigendom opdeelt — het was hoe je de wereld ertoe brengt dat opgedeelde eigendom te vertrouwen. Zelfs als de technologie klaar is, wordt het spel nog steeds beslist op het vertrouwen van mensen en instellingen.

Bronnen

Waarde van de wereldwijde vastgoedmarkt (ongeveer 393 biljoen dollar) versus werkelijke waarde van on-chain getokeniseerde activa (schattingen lopen sterk uiteen) — Savills, “The Total Value of Global Real Estate” (2024); Real Estate Tokenization Market Size & Global Forecast 2026, Nadcab; “Why Tokenized Real Estate Still Hasn’t Taken Off,” Forbes (26 mei 2026). ↩
Marktprognoses voor 2030 (3 biljoen versus 3,2 biljoen dollar) — prognoserapporten gelieerd aan Roland Berger/BCG, geciteerd via Chainbull. ↩
Concentratie van handel binnen uitgevende platforms, ontbreken van een onafhankelijke secundaire markt — “The Fractionalization Fallacy: Why Real Estate Tokenization Is Failing Its Own Promise,” Medium; “Real Estate Tokenization Challenges in 2025,” Tokenizer. estate. ↩
Singapores MAS Project Guardian (gelanceerd 2022, in 2024 naar commercialisering gebracht) — “MAS Announces Plans to Support Commercialisation of Asset Tokenisation,” Monetary Authority of Singapore (2024). ↩
Classificatierichtlijnen van de Amerikaanse SEC voor getokeniseerde effecten uit 2026 — “Real Estate Tokenization In 2025: SEC Rules,” Primior Group. ↩
Sluiting van Kasa Korea vlak voordat het STO-regime van kracht werd — “[Exclusive] Kasa Korea shuts down before STO takes effect, following Funble,” Seoul Economic Daily; “Kasa Korea to Shut Down Before STO Rules Take Effect,” Seoul Economic Daily. ↩
Sluiting van Funble en de stand van de Koreaanse binnenlandse STO-markt — “Understanding Fractional Investment and the STO Market Outlook,” Samil PwC Institute of Management; “Status and Implications of Domestic Security Token Offerings (STO),” Korea Capital Market Institute. ↩
Groei van getokeniseerde staatsobligaties, geldmarktfondsen en private funds vóór vastgoed — “Real Estate Tokenization Challenges in 2025,” Tokenizer. estate. ↩
Uitverkoop van het eerste project van Dubais Prypco Mint, 70% van de 224 beleggers voor het eerst — “DLD launches the MENA’s first tokenized real estate project through ‘Prypco Mint’,” Dubai Land Department; “Invest in Dubai property from Dh2,000,” Khaleej Times; opschorting van huurbetalingen en veilingen bij RealT in Detroit — “Blockchain Slumlord Startup Implodes in Real Time,” Futurism; zelfevaluatie van branche-insiders — “Real Estate Tokenization Challenges in 2025,” Tokenizer. estate. ↩

Stenen op tokens: de werkelijke vooruitgang van fractioneel beleggen en liquiditeit