8. Wat de proptech-zeepbel heeft overleefd

Wat de CEO voor de camera toegaf

In november 2021 ging Zillow-CEO Rich Barton tijdens een winstgesprek met beleggers zitten en las hij één enkele zin voor: “We hebben vastgesteld dat de prijs van snel falen veel lager is dan de prijs van doorgaan met geld verliezen bij het opschalen van een activiteit die niet gaat werken.” Kort daarna maakte het bedrijf bekend dat het Zillow Offers, zijn iBuying-activiteit, volledig zou stopzetten. Alleen al dat jaar verloor het 881 miljoen dollar en moest het een kwart van zijn personeel laten gaan.¹

Nog maar maanden eerder had deze activiteit eruitgezien als het gedurfdste antwoord dat Silicon Valley ooit aan de vastgoedsector had gegeven. Zillow had naam gemaakt met Zestimate, een gratis dienst die vertelde wat je huis waard was. Toen vroeg iemand: als je die schatting genoeg vertrouwt, waarom dan niet zelf tegen die prijs kopen en verkopen? Advertenties scannen met een algoritme, een eerlijke prijs berekenen, binnen dagen contant kopen, renoveren en doorverkopen — dat was iBuying. De huiseigenaar kreeg direct geld zonder de maandenlange wachttijd via een makelaar; het bedrijf hield de marge en de vergoedingen.

Het probleem was dat dit bedrijfsmodel precies één ding nodig had om te werken: “de prijs kennen” en “het lef en de timing hebben om daadwerkelijk tegen die prijs te kopen en te verkopen” moesten dezelfde vaardigheid zijn. In de praktijk waren het volstrekt verschillende vaardigheden. Zestimates prijsschattingen zelf waren niet slecht — de foutmarge bij te koop staande huizen lag rond de 2%, op niveau met een degelijke menselijke taxateur. Maar toen de concurrentie heviger werd, hield het algoritme op accurate schattingen te verdedigen en begon het prijzen te noemen die bedoeld waren om te “winnen”. Huizen gingen weg voor 10 tot 20% boven de marktprijs, in sommige gevallen meer dan 100.000 dollar erboven. Terwijl duizenden eenheden van die opgeblazen voorraad zich opstapelden, begonnen de rentes in de tweede helft van 2021 te stijgen. Een softwarebedrijf had eenvoudigweg van koers kunnen veranderen. Zillow bleef zitten met duizenden echte huizen met echte daken en tuinen. Er was geen weg terug.

Rond diezelfde tijd liepen Amerika’s twee andere iBuyers, Opendoor en Offerpad, tegen dezelfde muur aan. Hun omzet daalde binnen twee jaar met meer dan de helft.² Opendoor verging het nog slechter. De Amerikaanse mededingingsautoriteit FTC legde het bedrijf een boete van 62 miljoen dollar op wegens “boven de markt inkopen en vervolgens adverteren alsof er onder de marktprijs was verkocht”.³ Het algoritme had zich niet verrekend. Tussen de berekening en de advertentie, en tussen de berekening en de daadwerkelijke uitvoering van de transactie, zaten menselijk oordeel en marktliquiditeit — variabelen die een rekenblad niet vastlegt.

Dit hoofdstuk stelt één vraag: wat is er, over de vijfjarige proptechcyclus die in 2021 ontvlamde, in 2023 doofde en in 2025 weer oplaaide, gestorven, en wat heeft overleefd? En hebben de overlevenden iets gemeen?

Naar een kwart in drie jaar

Begin met de cijfers. In 2021 bereikte de wereldwijde proptech-durfkapitaalfinanciering met 32 miljard dollar een absoluut record.⁴ In 2022 daalde dit naar 19,75 miljard dollar, en in 2023 naar 11,38 miljard dollar — een daling van 42% op jaarbasis. Alleen al het eerste kwartaal van 2023 lag 77% onder dezelfde periode een jaar eerder.⁵ In drie jaar tijd kromp de financieringspijplijn tot ongeveer een derde van zijn piek.

Deze instorting was niet uniek voor proptech. Elk “hypergroeiverhaal” dat op lage rentes was gebouwd, werd in datzelfde tijdvak geliquideerd. Maar in de vastgoedarena was deze liquidatie ongewoon hardvochtig, om een simpele reden. Vastgoed is van nature kapitaalintensief en langzaam draaiend. De nulrenteomgeving van 2021 creëerde een illusie — door “groeimultiples van softwarebedrijven” over een trage sector te leggen. Een waarderingsformule bedacht voor start-ups waarvan de omzet elk jaar verdubbelde, werd toegepast op bedrijven die stenen en cement kochten en verkochten. Toen de rentes stegen, viel de illusie weg. Een softwarebedrijf kan een bescheiden stijging van de kapitaalkosten opvangen; een bedrijf dat fysieke activa op zijn balans heeft gestapeld, voelt de schok van hogere rentes veel directer en veel sneller.

2025 bracht een ommekeer. De wereldwijde proptechfinanciering herstelde met 67,9% op jaarbasis naar 16,7 miljard dollar, en de financiering die naar AI-gerichte proptech stroomde, steeg begin 2026 met 176%.⁶ Maar dit herstel lezen als een herhaling van 2021 mist de kern. Zoals we zullen zien, jaagt het huidige kapitaal niet op een verhaal over “het scheppen van een nieuwe assetklasse” — het jaagt op een veel nauwer, veel beter verifieerbaar belofte: de kosten van bestaande werkstromen verlagen. De kapitaalmarkten, die één volledige boom-bustcyclus hebben doorlopen, zijn teruggekomen als een veel strengere beoordelaar.

De tweede instorting: toen vastgoedbedrijven deden alsof ze techbedrijven waren

iBuying was niet het enige slachtoffer. Een tweede instorting, die vanuit de tegenovergestelde richting binnenkwam, speelde zich af over diezelfde vijf jaar: het kantoordeelbedrijf WeWork en de modulaire-bouwstart-up Katerra.

WeWorks businessmodel was eenvoudig genoeg. Langetermijnhuurcontracten (meestal 10-plus jaar) sluiten met verhuurders, renoveren, de ruimte opdelen in kleine eenheden en op korte termijn (maandelijks opzegbaar) onderverhuren — een onderverhuuractiviteit, in vastgoedtermen. Maar het bedrijf noemde zichzelf een “technologieplatform dat gemeenschap bouwt”, en beleggers pasten er een softwarebedrijf-waarderingsmultiple op toe — tientallen keren de omzet — alsof het er ook echt een was.

Wat dat verhulde was een looptijdmismatch, een van de oudste en bekendste risico’s in vastgoed. WeWork was tien jaar huur verschuldigd, maar inde omzet die huurders op elk moment konden opzeggen. In goede tijden blaast deze structuur de winst op als een hefboom. In een neergang werkt ze precies andersom: de uitgaande betalingen blijven vast, terwijl de inkomende omzet als eerste opdroogt. Toen de pandemie de kantoorvraag deed schudden, stortte de structuur precies in die richting in. Vier jaar na de mislukte beursgangpoging vroeg WeWork in 2023 faillissement aan.⁷

Katerra, de modulaire-bouwstart-up, kwam via een andere weg tot dezelfde conclusie. Het haalde enorme investeringen op bij SoftBank, maar was al in 2021 ingestort. WeWork en Katerra delen een duidelijke gemene deler: vastgoedactiva op de balans zetten en er vervolgens een softwarestart-upwaardering voor eisen. Vastgoed draagt een zware schuldenlast en is sterk gevoelig voor de conjunctuurcyclus. Perst men dat in de groeiformule van durfkapitaal — waar verliezen mogen groeien zolang je marktaandeel wint — dan verdwijnen de fysieke wetten van vastgoed (kasstroom, looptijd, conjunctuurcyclus) niet; ze worden alleen verhuld in start-uptaal. Het was een dure les dat in techtermen spreken niet betekent dat de jaarrekening een andere taal spreekt.

De derde instorting: de terugtocht van “wij zijn geen vastgoedbedrijf”

Het derde geval speelde zich stiller af, maar even zeker. De proptechmakelaars die halverwege de jaren 2010 opkwamen, hielden allemaal, in de ene of andere vorm, vol: “wij zijn een softwarebedrijf, geen vastgoedmakelaar.” Compass en Redfin liepen voorop.

In de praktijk bleef het een bedrijfstak die nog steeds mensen nodig had die panden bezochten. Bezichtigingen geven, onderhandelingen bemiddelen, deals sluiten — dat vereiste nog steeds makelaars, en hun salarissen en marketingkosten vormden het grootste deel van de winst-en-verliesrekening. Software was een laag over deze arbeidsintensieve sector; ze verving de sector nooit.

Toen de rentes stegen en het transactievolume opdroogde, werd het onvermogen van de structuur om vaste kosten te dekken blootgelegd. Compass voerde tussen 2022 en 2023 drie of meer ontslagrondes door, met organisatorische herstructurering die daarna doorging.⁸ Redfin werd, na herhaalde herstructureringsrondes, uiteindelijk in 2025 overgenomen door hypotheekreus Rocket Companies voor 1,75 miljard dollar, waarmee het zijn status als zelfstandig beursgenoteerd bedrijf opgaf.⁹ Opmerkelijk is dat Redfin daarbij terugkeerde naar een traditioneel provisiemodel. Het oorspronkelijke verhaal van “met technologie de makelaarsprovisiestructuur zelf doorbreken” belandde op de veel bescheidener grond van “betere hulpmiddelen inzetten binnen de bestaande sector”.

Leg de drie instortingen naast elkaar en er ontstaat een patroon. iBuying geloofde dat het snelheid en nauwkeurigheid tegelijk kon hebben — en stortte in. WeWork en Katerra geloofden dat vastgoedactiva konden worden opgeblazen als een start-up — en stortten in. Compass en Redfin geloofden dat software een arbeidsintensieve sector kon vervangen — en kwamen, in plaats van te vervangen, uit op louter assisteren. Alle drie de verhalen delen dezelfde noemer: vastgoed is geen software. Hoe geavanceerd het algoritme er ook overheen wordt gelegd, de fysieke wetten van een reëel actief — voorraad, looptijd, arbeid, conjunctuurcyclus — verdwijnen niet.

Wat de overlevenden gemeen hebben: de niet-eigenaren wonnen

Bedrijven die deze zelfde vijf jaar relatief ongeschokt doorkwamen, delen een duidelijk kenmerk. De meeste hielden geen activa direct aan — ze verkochten data, platforms en werkstromen.

CoStar Group is het schoolvoorbeeld. CoStar verkoopt vastgoedmarktdata en -analyses; het bedrijf koopt of verkoopt zelf geen gebouwen. Het gebruikte de neergang als kans en nam in februari 2025 het 3D-digitale-tweeling-bedrijf Matterport over voor 1,6 miljard dollar, waarmee het goedkoop geworden concurrenten en aangrenzende technologieën opslokte om zijn voetafdruk te vergroten.¹⁰ Dezelfde trend is zichtbaar in de hele proptechsector. Tot november 2025 bereikte het aantal proptech-fusies en -overnames 163, wat het hele jaar 2024 (134) al overtrof en de piek van 2022 (170) naderde.¹¹ Private equity was betrokken bij ongeveer een derde van deze deals — de zogenoemde “verticale SaaS-roll-up”-strategie, waarbij softwarebedrijven die een specifieke niche in een werkstroom bedienen, één voor één worden opgekocht en aan elkaar geregen.

Deze trend lezen als een teken van een krimpende sector zou een vergissing zijn. Het lijkt eerder op een signaal van volwassenwording. De sector beweegt van een vroege fase waarin individuele start-ups elk hun eigen bedrijf lieten groeien, naar een consolidatiefase waarin een klein aantal platforms met data- en werkstroomactiva de rest absorbeert. Een vergelijkbare richting is zichtbaar in Europa, waar softwarebedrijven voor verhuur en assetmanagement zijn gegroeid door regionale concurrenten over het hele continent over te nemen. Als iBuying het risico maximaliseerde door “voorraad direct op zich te nemen”, waren de overlevenden degenen die geen voorraad op zich namen maar in plaats daarvan informatie en instrumenten verkochten aan de mensen die erin handelden. Ze waren veel minder direct blootgesteld aan prijsschommelingen terwijl de markt steeg en daalde, en de vraag naar data zelf hield stand, ongeacht of de markt heet of koud liep.

Het herstel van 2025, en waarom het anders is

Laten we terugkeren naar het herstel van 2025–2026. Het simpele feit dat de proptechfinanciering weer stijgt, zou de bezorgde vraag kunnen oproepen: herhaalt de hausse zich? Een iets nauwkeuriger blik op de data laat zien dat dit herstel een fundamenteel andere textuur heeft dan 2021.

Zoals we in hoofdstuk 3 zagen, sprong de AI-adoptie in vastgoedbeheer van 20% in 2024 naar 58% in 2025 — maar slechts 8% van de bedrijven had daadwerkelijk ook maar één proces “volledig geautomatiseerd”.¹² Die kloof is de sleutel. De adoptie explodeerde, maar de verandering die die adoptie oplevert, blijft veel incrementeler, veel beter verifieerbaar. De huidige AI-golf begint niet met een verhaal over “het scheppen van een nieuwe assetklasse” of “het ontwrichten van de structuur van de sector”. Ze begint met een veel conservatievere, veel meetbaardere belofte: de arbeidskosten verlagen van werkstromen die al bestaan — huurderscreening, onderhoudsticketing, huurcontractanalyse, marktonderzoeksrapporten.

Ook de houding van beleggers is veranderd. In 2021 luidde de vraag: “hoe snel kan dit bedrijf de markt veroveren?” Vandaag luidt ze: “hoeveel procentpunten aan kosten bespaart dit instrument daadwerkelijk?” Het beoordelingscriterium zelf is verschoven van “technische nieuwigheid” naar “meetbaar rendement op investering”. Dit is een expliciete intrekking van de 2021-formule van “eerst geld verbranden, later de markt veroveren”. En deze verschuiving weerspiegelt de les die de instorting van iBuying achterliet: in vastgoed kan snelheid alleen nauwkeurigheid niet vervangen, en nauwkeurigheid alleen kan marktliquiditeit niet vervangen. Overleven vereist beide — plus verifieerbare cijfers om ze te onderbouwen.

Ook de grenzen van wat als “proptech” geldt, zijn de afgelopen vijf jaar verbreed. Vroege proptech was een smalle softwareniche — verhuurplatforms, makelaarsapps. Recent is de definitie uitgebreid met bouw, infrastructuur, klimaat en energie, en industriële IoT. De datacenterhausse, de energietransitie en de vraag naar klimaatrisicodata die in eerdere hoofdstukken aan bod kwamen, worden allemaal opgenomen in “vastgoedtechnologie” als nieuwe groeias. Terreinen die nog maar vijf jaar geleden als volledig aparte sectoren werden behandeld, worden nu gebundeld onder de gemeenschappelijke noemer “digitalisering en optimalisering van het fysieke actief dat een gebouw is”.

Drie lessen die over vijf jaar nog gelden

Voorbij de opkomst en ondergang van individuele bedrijven in deze vijfjarige cyclus zijn er drie structurele lessen die ook over drie jaar nog zouden moeten gelden, ook voor lezers in andere landen.

Ten eerste: in vastgoed zullen “de nauwkeurigheid van een voorspelling” en “de uitvoeringskracht om op basis van die voorspelling daadwerkelijk kapitaal in te zetten” gescheiden blijven. Zillow faalde niet omdat het algoritme verkeerd zat — het faalde omdat, bij het omzetten van een accurate schatting in een daadwerkelijke transactie, marktliquiditeit en timing — variabelen waar statistische modellen moeilijk mee omgaan — in de weg zaten. Deze kloof zal niet gemakkelijk dichten, hoe geavanceerd AI ook wordt, omdat vastgoed geen actief is dat verkoopt wanneer je maar wilt.

Ten tweede: “in techtaal spreken” doet de fundamentele fysieke wetten van vastgoed niet verdwijnen. WeWork, Katerra, Compass en Redfin bevestigden dit elk op hun eigen manier. Hefboomwerking, looptijdmismatch en arbeidsintensiteit werken hetzelfde, ongeacht hoe een bedrijf zichzelf noemt. Dit principe zal net zo goed gelden voor elke nieuwe vastgoed-assetklasse die in de toekomst ontstaat, inclusief datacenters.

Ten derde: verkopers van data, platforms en werkstromen absorberen de schok van de conjunctuurcyclus beter dan directe asseteigenaren. Dit werpt een praktische vraag op voor iedereen die in proptech investeert of erin werkt: verdient dit bedrijf alleen geld wanneer de markt stijgt, of houdt de vraag naar informatie en instrumenten stand, ongeacht in welke richting de markt beweegt?

Keer terug naar die zin die Zillow toegaf.”We hebben vastgesteld dat de prijs van snel falen veel lager is dan de prijs van doorgaan met geld verliezen.” De echte boodschap van die zin is niet dat AI vastgoedprijzen niet kan voorspellen. Het is dat een prijs kennen en het lef en de liquiditeit hebben om op die prijs te wedden, verschillende vaardigheden zijn. Tokenisering, het onderwerp van het volgende hoofdstuk, staat voor dezelfde vraag. De technologie om een actief in fragmenten te versnipperen bestaat al. De vraag is of er een markt bestaat om die fragmenten daadwerkelijk te verhandelen in de mate die de belofte suggereert.

---

Spelregel

Snelheid en nauwkeurigheid reizen niet samen. In vastgoed zijn “de prijs kennen” en “het lef en de timing hebben om daadwerkelijk tegen die prijs te kopen en te verkopen” verschillende vaardigheden. Wie informatie over een actief verkoopt zonder het zelf op de eigen boeken te nemen, doorstaat de schokken van de conjunctuurcyclus langer dan wie het actief zelf aanhoudt.

---

Bronnen

Footnotes

1. Sluiting van Zillow Offers en verliezen/ontslagen in 2021 — GeekWire, “After ditching home-buying business, Zillow Group partners with rival Opendoor”; Serhant, “The End Of Zillow Offers: A Sign Of Things To Come?” ↩

2. Omzetdaling van meer dan de helft bij Opendoor/Offerpad — samengesteld uit berichtgeving van Threads/earlystartupdays; Mike DelPrete, “iBuyer”-analyse. ↩

3. FTC-boete van 62 miljoen dollar voor Opendoor — Inman, “Opendoor cutting prices in bid to get surplus inventory off books” en gerelateerde berichtgeving. ↩

4. Wereldwijd proptech-durfkapitaal van 32 miljard dollar in 2021 — CRETI, “2023 Proptech Venture Capital Report.” ↩

5. Daling van proptechfinanciering 2022–2023 (19,75 mld. naar 11,38 mld. dollar, min 42%; eerste kwartaal 2023 min 77% op jaarbasis) — Multifamily Dive, “Funding for proptech plummets 42%”; Commercial Observer, “Proptech VC Funding Down 77 Percent Annually.” ↩

6. Proptechfinanciering 2025 van 16,7 miljard dollar (plus 67,9%), AI-gerichte proptech plus 176% — Bisnow, “The Winter Of Proptech’s Discontent May Be Ending”; PropTechJobs, “PropTech Industry Landscape and Projections (2025-2030).” ↩

7. Faillissementsaanvraag WeWork in 2023 — algemene persberichtgeving. ↩

8. Herhaalde ontslagen bij Compass 2022–2023 — InterviewPal, “Compass Layoffs 2026: 110 Jobs Cut After Anywhere Merger” en gerelateerde berichtgeving. ↩

9. Herhaalde herstructurering bij Redfin en de overname door Rocket Companies in 2025 (1,75 miljard dollar) — TechCrunch, “Redfin is laying off more workers as housing downturn persists”; samengestelde berichtgeving over de overname van Redfin door Rocket Companies. ↩

10. Overname van Matterport door CoStar Group (1,6 miljard dollar, februari 2025) — ProptechBuzz, “Costar’s $1.6B acquisition of Matterport.” ↩

11. 163 proptech-fusies en -overnames in 2025 (2024: 134, 2022: 170), private equity betrokken bij ongeveer een derde van de deals — Levera Partners, “PropTech and Real Estate Software M&A: A Founder’s Guide to the 2025-26 Market”; CRETI, “The Great Proptech Shakeup.” ↩

12. AI-adoptie in vastgoedbeheer van 20% (2024) naar 58% (2025), 8% van de bedrijven volledig geautomatiseerd — MarketScale, “AI and automation fuel a new wave of real estate and property tech investment”; MRI Software, “PropTech trends for 2026.” ↩