4. Het moment waarop servers een assetklasse werden

De dag dat het maisveld verdween

In het voorjaar van 2021 hoorde een boer in het Amerikaanse Midwesten van een buurman dat het naastgelegen perceel was verkocht. De koper was geen graanbedrijf en geen naburige landbouwonderneming. Het was een onbekende vastgoedontwikkelaar, en achter die entiteit school een van de bekendste techbedrijven ter wereld. Een paar maanden later stond op de plek waar het maisveld had gelegen een betonnen doos zo groot als tientallen voetbalvelden samen, zonder ramen en vrijwel zonder mensen in het zicht. Binnen draaiden ventilatoren en zoemden kabels dag en nacht, terwijl tienduizenden servers antwoorden berekenden op onze vragen.

Rond diezelfde tijd speelden zich vergelijkbare taferelen af aan de andere kant van de planeet. In Azië rolde een golf van nieuwe locatieontwikkeling door plaatsen als Johor Bahru en de buitenwijken van Jakarta, die zowel netcapaciteit als nabijheid tot onderzeese-kabellandingspunten boden, terwijl zich in Europa het omgekeerde verhaal afspeelde in gebieden als het al met datacenters verzadigde ommeland van Dublin, waar nieuwe netaansluitingen feitelijk waren bevroren. Land dat ooit een akker was, een braakliggend perceel of een al verzadigd bedrijventerrein, verandert óf van de ene op de andere dag in een datacenter, óf blijft steken — wil wel maar kan niet. De naam voor dit tweesporige drama is niet gewoon “IT-infrastructuuruitbreiding”. Het is het herschrijven van de kaart van de vastgoed-assetklassen zelf.

Van “aanhangsel” tot “assetklasse”

Nog in 2021 was het datacenter een vreemde eend in de bijt van commercieel vastgoed. In plaats van als zelfstandige assetklasse naast kantoren, retail, industrieel vastgoed en woningen te worden behandeld, werd het weggestopt als aanhangsel van de telecom-/IT-sector, doorgaans tussen haakjes, zoals in “industrieel vastgoed en datacenters”.

De afgelopen vijf jaar is die status volledig omgeslagen. Dat wereldwijde vastgoedadviesbureaus zijn begonnen met het publiceren van afzonderlijke, jaarlijkse marktvooruitzichten die uitsluitend aan datacenters zijn gewijd, is op zichzelf al bewijs van die verschuiving.¹ Dat een commercieel vastgoedadviesbureau een eigen onderzoekseenheid en een jaarlijkse publicatie opzet voor één enkele assetklasse, is een signaal dat die klasse geen bijzaak meer is: ze is erkend als een zelfstandig object van kapitaalallocatie. Net als kantoren en logistiek daarvoor, heeft het datacenter nu zijn eigen regel op de allocatietabel van de institutionele belegger.

Vanaf 2026 geven de veertien grootste datacenterexploitanten wereldwijd naar schatting samen ongeveer 750 miljard dollar per jaar uit aan investeringen.² Kapitaal dat op deze schaal beweegt, kun je geen “apparatuuraankoop” meer noemen. Je koopt grond, regelt vergunningen, brengt stroom aan en zet gebouwen neer — volgens dezelfde grammatica als een conventioneel vastgoedontwikkelingsproject, alleen op een andere schaal en in een ander tempo.

De jaarlijkse kapitaaluitgaven van de zes Amerikaanse hyperscalers — Microsoft, Meta, Amazon, Alphabet, Oracle en Apple — zullen naar verwachting van 2022 tot 2026 ongeveer verzesvoudigen, tot bijna 700 miljard dollar.³ De vijf grootste bedrijven gaven in 2024 ongeveer 256 miljard dollar uit, naar schatting 443 miljard dollar in 2025 en naar schatting 602 miljard dollar in 2026.³ Ruwweg driekwart hiervan gaat naar AI-infrastructuur — niet alleen chips en servers, maar ook de gebouwen die ze huisvesten en de opwekkings- en transmissiemiddelen die ze van stroom voorzien. Vastgoed, energie en industrie versmelten in feite tot één sector.

Wanneer de identiteit van een assetklasse verandert, veranderen ook de spelregels die erop van toepassing zijn. De waarde van een kantoorgebouw werd vroeger bepaald door de kredietwaardigheid van huurders en de bereikbaarheid van de locatie. De waarde van een datacenter wordt nu bepaald door drie volstrekt andere variabelen: stroom, koelwater en afstand tot de telecombackbone. Als het adagium van het twintigste-eeuwse vastgoed “locatie, locatie, locatie” was, dan is het adagium van het eenentwintigste-eeuwse datacentervastgoed geworden: “waar het stroomoverschot ook is”.

Vijf jaar van training naar inferentie: de vraag verandert van karakter

Daar komt bovenop dat de AI-vraag zelf niet statisch is. Vanaf 2025 was AI verantwoordelijk voor ongeveer een kwart van de totale datacenterbelasting, en het grootste deel daarvan was nog steeds het trainen van AI-modellen.⁴ Trainingsvraag neigt zich te concentreren in een klein aantal enorme clusters. Je stapelt een gigantische hoeveelheid rekenkracht op één plek en laat die weken- of maandenlang non-stop draaien, waardoor het aantal kandidaatlocaties zich verengt tot een handvol megacampussen. Een trainingscluster hoeft niet in real time met een gebruiker te communiceren, dus zolang stroom en koelwater gewaarborgd zijn, kan het in de meest afgelegen uithoek van de aarde staan.

Vanaf ongeveer 2027 wordt verwacht dat “inferentie”-vraag — gebruikers die in real time vragen aan AI stellen en antwoorden terugkrijgen — de trainingsvraag zal overtreffen.⁴ Inferentie is een compleet ander beestje. Het moet de responslatentie voor de gebruiker minimaliseren en moet daarom dicht bij gebruikers worden ingezet, als knooppunten verspreid over vele regio’s. Als je een chatbot iets vraagt en het antwoord drie seconden te lang duurt, heeft die dienst gefaald. Met andere woorden: de datacenter-vastgoedkaart van de komende vijf jaar gaat een fase van herschikking in — van “een paar megacampussen” naar “veel regionaal verspreide knooppunten”. Dit is niet gewoon capaciteitsuitbreiding; het is een herontwerp van de locatiestrategie zelf. Datacenters herhalen, in veel hoger tempo, een traject vergelijkbaar met wat logistieke centra een generatie geleden doormaakten, toen ze zich ontwikkelden van één stedelijk magazijn naar een regionaal fulfilmentnetwerk.

Dit kantelpunt geeft ontwikkelaars een dubbele opdracht. Op dit moment wint wie inzet op megacampussen uit het trainingstijdperk de grote huurcontracten waar het kapitaal naartoe stroomt, maar dat betekent ook het risico dragen dat dat te grote object over vijf jaar een gestrand actief wordt dat simpelweg “te groot en te afgelegen” is. Omgekeerd oogt een ontwikkelaar die vandaag al voorzichtig voet aan de grond zet bij regionaal verspreide knooppunten nu bescheiden van omvang, maar staat hij te wachten op het first-mover-voordeel van een al opgebouwd netwerk zodra het inferentietijdperk op volle kracht draait.

De bottleneck verschoof: van geld naar elektriciteit

Voor een vastgoedontwikkelaar was de engste vraag altijd “kan ik het geld ophalen?” In het datacenterspel is dat niet langer de engste vraag. Nog in 2021 lag de bottleneck van ontwikkeling bij financiering en chipvoorraad. Tegen 2025–2026 was de bottleneck onmiskenbaar verschoven naar stroom.⁵

In sommige regio’s kan een nieuw datacenter tot vier jaar wachten op aansluiting op het lokale net.⁵ Kapitaal is er in overvloed, maar er is niet genoeg elektriciteit om te bouwen: een ironische impasse. Ontwikkelaars doorbreken deze bottleneck door het bestaande net helemaal te omzeilen en zelf opwekking te regelen, in een strategie die bekendstaat als BYOP (Bring-Your-Own-Power). ⁵ Datacenterontwikkelaars zijn in feite ook stroomproducent geworden.

In maart 2024 nam Amazon Web Services (AWS) een datacentercampus over naast de kerncentrale Susquehanna van Talen Energy in Pennsylvania, en sloot het rechtstreeks met de opwekker een langetermijnleveringsovereenkomst voor tot 960 megawatt stroom.⁶ Zoals twintigste-eeuwse bedrijventerreinen zich rond havens groepeerden, zijn eenentwintigste-eeuwse AI-bedrijventerreinen zich rond elektriciteitscentrales gaan groeperen. Energieleveringsovereenkomsten zijn verplichte bijlagen bij vastgoedcontracten geworden. Dit is ook een kwalitatieve verschuiving ten opzichte van het patroon van 2021–2023, toen Big Tech vooral virtuele stroomafnameovereenkomsten kocht (vPPA’s, in essentie certificaten voor hernieuwbare energie), richting het direct bezitten van opwekkingsmiddelen of directe stroomafname achter de meter.⁶

De opkomst van landelijke gebieden als nieuw toneel voor ontwikkeling, waar grond goedkoop is, elektriciteitscentrales en transmissielijnen dichtbij zijn en de vergunningsprocedure eenvoudiger is, volgt dezelfde logica.⁷ Wetende dat één groot datacenter net zoveel stroom kan verbruiken als een behoorlijk grote stad, wordt duidelijk waarom ontwikkelaars naar landbouwgrond trekken om stedelijke vergunningsgevechten en verzet uit de gemeenschap te vermijden.⁷ De concurrentie om landelijke grond nabij hernieuwbare-energiecentrales speelt zich niet alleen af in de Amerikaanse Corn Belt, maar ook door heel Europa. Elke vraag die we in onze telefoon typen, kan tegenwoordig ergens ter wereld een bestuursbeslissing in gang zetten over de vraag of er nieuwe opwekkingscapaciteit moet komen.

Een wereld met 2% leegstand: twee parallelle vastgoedmarkten

In diezelfde periode kampten binnenstedelijke kantoormarkten nog met leegstand als gevolg van thuiswerken. In dezelfde steden (soms zelfs in dezelfde voorstedelijke bedrijventerreinen) bewoog de datacentermarkt zich in precies de tegenovergestelde richting. De gemiddelde leegstand op de belangrijkste Amerikaanse datacentermarkten daalde in 2025 tot onder de 2%, het laagste niveau in minstens twaalf jaar.⁸ In Europa hield het aanbod geen gelijke tred met de vraag, en de leegstand zou naar verwachting tegen 2026 dalen tot 6,5%.⁸

In vastgoed duidt een leegstand onder de 2% op een extreme verkopersmarkt: een markt waarin de verhuurder de voorwaarden bepaalt, niet de huurder. Terwijl kantoorgebouwen leegstromen, wordt ergens een maisveld gevuld met een servergevulde betonnen doos. Vastgoed is niet langer één markt; het is uiteengevallen in meerdere parallelle werelden die op verschillende cycli draaien. Om te zien hoe hetzelfde land, dezelfde kapitaalmarkten, tegelijkertijd aan de ene kant een recessie en aan de andere kant een van de heetste hausses uit de geschiedenis doormaken, zou zelfs vijf jaar geleden moeilijk voorstelbaar zijn geweest.

Hoe het kapitaal zich verzamelt: een financieringsstructuur die in vijf jaar verzesvoudigde

Om zulke kapitaalintensieve ontwikkeling te financieren, moest ook de financieringsstructuur evolueren. De afgelopen vijf jaar zijn vier afzonderlijke kapitaalstromen de assetklasse datacenter binnengestroomd — beursgenoteerde REIT’s die fiscale doorstroming bieden, grootschalige instroom van private infrastructuurfondsen, projectfinancieringsschuld en de eigen directe huurverplichtingen van de hyperscalers, die samen niet een driehoek maar een volledige viertallige formatie vormen.⁹

Elk type kapitaal heeft een ander karakter. Beursgenoteerde REIT’s trekken publiek geld aan dat op zoek is naar dividend en beloven een stabiel huurinkomen, maar kunnen niet ontsnappen aan de kwartaalcijferdruk die bij een beursnotering hoort. Private infrastructuurfondsen hebben een veel langere beleggingshorizon en kunnen hele opwekkingsactiva absorberen, maar hebben nog geen overtuigend antwoord op de vraag hoe ze eruit zullen stappen.⁹ Directe huurcontracten van hyperscalers (verplichtingen die 10 of 15 jaar lopen) geven ontwikkelaars een kasstroom die arguably veiliger is dan een banklening, maar in ruil daarvoor neemt de ontwikkelaar concentratierisico op zich, aangezien hij voor zijn hele omzet afhankelijk is van een handvol huurders. Anders dan een traditioneel kantoorgebouw met vijf of tien huurders, heeft een enkel datacenter vaak precies één huurder.

Poorvu’s inzicht dat een REIT “twee dingen tegelijk” is — een vastgoeddeal en een Wall Street-product — geldt ook hier.¹⁰ Aan de oppervlakte is een datacenter-REIT een stabiel, dividend uitkerend vastgoedproduct; daaronder is het een veel complexer infrastructuuractief, dat soms elektriciteitscentrales rechtstreeks bezit en soms langetermijnstroomcontracten draagt.

Sommige regelgevende vragen blijven onopgelost. Er is geen duidelijke standaard voor de vraag of kernenergie- of aardgasopwekkingsactiva kunnen worden ondergebracht in een REIT-structuur.⁹ Voor beleggers in private fondsen is “aan wie en hoe je uitstapt” een nieuw kernrisico geworden. Verkoop aan een beursgenoteerde REIT, of een beursgang van het platform zelf, worden het vaakst genoemd als exitscenario’s, maar er bestaan tot dusver weinig bewezen trackrecords.⁹ Een sector die nog in 2021 werd gerund door een handvol gespecialiseerde REIT’s, is tegen 2026 volledig getransformeerd tot een competitieve assetklasse waar mainstream institutioneel kapitaal zich naar haast.

De speldiamant herschreven

Laten we even de tijd nemen om de lens die door dit hele boek loopt op het datacenter te leggen. Poorvu tekende het vastgoedspel als een diamant, vier variabelen (activa, kapitaalmarkten, spelers en de externe omgeving) met elkaar verbonden door pijlen.¹¹ Leg dit nieuwe speelveld, het datacenter, op die diamant, en het wordt duidelijk dat alle vier de hoeken vandaag een compleet ander gezicht tonen dan vijf jaar geleden.

Activa worden niet langer geprijsd op locatie, vloeroppervlak en afwerkingskwaliteit. Stroomcapaciteit (gemeten in megawatt), positie in de wachtrij voor netaansluiting en koelmethode zijn de nieuwe taxatie-items geworden. Kapitaalmarkten zien nu private infrastructuurfondsen en de eigen obligatie-uitgiftes van hyperscalers naast traditionele bankschuld en publiek eigen vermogen: kapitaal dat veel groter, veel geduldiger en geconcentreerd in veel minder handen is dan kantoorontwikkeling ooit aantrok. Het spelersveld is compleet opnieuw geschud. In plaats van de traditionele lokale ontwikkelaar is een nieuwe line-up ontstaan: de hyperscaler (in feite ‘s werelds grootste huurder, en vaak ook medeontwikkelaar), gespecialiseerde datacenter-REIT’s, elektriciteitsproducenten en de vastgoedadviesbureaus die alles bemiddelen. Wat er in het bijzonder uitspringt, is dat de huurder, de hyperscaler, zelf is begonnen te investeren in stroomactiva en zo een dubbele rol als ontwikkelaar en huurder op zich neemt — een rol die in Poorvu’s traditionele spel zelden voorkwam. Ook het zwaartepunt van de externe omgeving is verschoven, weg van belastingbeleid en demografische trends en naar netregulering, lokale politieke gevechten over opwekkingsvergunningen en inschattingen over de duurzaamheid van de AI-vraag zelf — allemaal factoren die nu bepalen wie dit spel wint en verliest.

Eén principe dat Poorvu benadrukte, blijft gelden: de vier kaartenstapels blijven elkaar eindeloos duwen en trekken. Netbottlenecks (externe omgeving) doen strategieën voor eigen opwekking ontstaan (een herdefinitie van het actief), wat op zijn beurt private infrastructuurfondsen aantrekt die bereid zijn ook stroomactiva op zich te nemen (kapitaalmarkten), wat nieuwe spelers — hyperscalers die tevens als stroomproducent optreden — naar het centrum van het toneel duwt. Het skelet van de diamant is ongewijzigd, maar wat het vult, is een compleet ander spel dan vijf jaar geleden.

De echte vraag van AI is niet de cloud

Laten we hier terugkeren naar de kernboodschap van dit hoofdstuk. We hebben de neiging AI te zien als een softwareprobleem, een algoritmeprobleem, een cloud-abonnementsprobleem. De ervaring van een chatbot een vraag stellen en een antwoord krijgen voelt hoogst virtueel, ontastbaar aan. Maar achter die ervaring staat infrastructuur die intens fysiek en tastbaar is: grond, beton, bekabeling, koelwater en elektriciteitscentrales.

Wat de afgelopen vijf jaar datacenter-vastgoedgeschiedenis laten zien, is dat de echte bottleneck van AI niet algoritmische verfijning is — het is de elektriciteit om het te laten draaien en het vastgoed om het te huisvesten. De race om het slimste AI-model ter wereld te bouwen, convergeert tot een race om wie het snelst grond naast een elektriciteitscentrale kan bemachtigen en netaansluitingsgoedkeuring kan winnen. Als de winnaar van het laat-twintigste-eeuwse vastgoedspel degene was die als eerste de beste locatie ontdekte, is de winnaar van het vastgoedspel van het AI-tijdperk degene die als eerste het stroomoverschot ontdekt.

En de volgende fase van dit spel is al begonnen. Terwijl de vraag verschuift van trainingsgericht naar inferentiegericht, zal de datacenter-vastgoedkaart van de komende vijf jaar niet worden herschreven als een handvol megacampussen, maar als talloze verspreide knooppunten over de hele wereld. Voordat die kaart klaar is, kijkt het volgende hoofdstuk dieper naar waar precies deze nieuwe assetklasse daadwerkelijk gebouwd zal worden — de geografie van een nieuwe schaarste van elektriciteit, water en land.

---

Spelregel

Wat AI nodig heeft, is niet de cloud — het zijn land en elektriciteit.

In vijf jaar tijd is het datacenter gepromoveerd van “IT-aanhangsel” tot zelfstandige assetklasse. De drijfveer achter die promotie: de ongeveer 750 miljard dollar aan jaarlijkse kapitaaluitgaven van hyperscalers, en het kantelpunt waarop de vraag verschuift van megacampussen uit het trainingstijdperk naar verspreide knooppunten uit het inferentietijdperk. De bottleneck van het spel verschoof van kapitaal naar stroom, en de financieringsstructuur is geëvolueerd naar een nieuwe viertallige formatie die REIT’s, private infrastructuurfondsen en directe huurcontracten mengt. Op Poorvu’s speldiamant is het ontstaan van een nieuwe rol — de huurder (de hyperscaler) die tevens optreedt als eigen ontwikkelaar en stroomproducent — de meest fundamentele verandering die deze vijf jaar hebben voortgebracht.

---

Footnotes

1. JLL, “2026 Global Data Center Market Outlook”; CBRE, “Global Data Center Trends 2026” — dat vastgoedadviesbureaus zijn begonnen met het uitbrengen van jaarlijkse rapporten specifiek over datacenters, wordt op zichzelf aangehaald als signaal van de zelfstandigheid van de assetklasse. ↩

2. Ropes & Gray, “Data Center Investment in 2026: AI Demand, Power Constraints, and Private Equity Trends”; HB Capital RE, “Data Centers CRE 2026: The $700B Industrial Adjacency” — schatting van ongeveer 750 miljard dollar aan gecombineerde jaarlijkse kapitaaluitgaven van de veertien grootste datacenterexploitanten. ↩

3. CreditSights, “Technology: Hyperscaler Capex 2026 Estimates”; Introl, “Hyperscaler CapEx Hits $600B in 2026”; Yahoo Finance, “Meta, Microsoft, Amazon, and Alphabet are about to spend a shocking amount of money to dominate the AI era” — ongeveer zesvoudige groei van de kapitaaluitgaven van de zes Amerikaanse hyperscalers 2022–2026, met jaar-op-jaar schattingen voor 2024–2026. ↩ ↩²

4. BloombergNEF, “AI Data Center Build Advances at Full Speed: Five Things to Know”; JLL / Data Center Frontier, “JLL’s 2026 Global Data Center Outlook” — aandeel van de AI-belasting in 2025 en de verwachte verschuiving van vraag van training naar inferentie (rond 2027). ↩ ↩²

5. The AI Consulting Network, “AI Data Center Power Crisis: CRE Site Selection 2026”; EnkiAI, “Hyperscaler AI & Data Center Energy 2026” — wachttijden voor netaansluiting (tot vier jaar), de BYOP-strategie (Bring-Your-Own-Power). ↩ ↩² ↩³

6. FTI Consulting, “Power, Renewables & Energy: 2025 M&A Review, 2026 Outlook” — de verschuiving van vPPA’s naar stroomafname achter de meter; de overname door AWS van de campus naast de kerncentrale Susquehanna van Talen Energy en de leveringsovereenkomst voor tot 960 MW (maart 2024, volgens SEC-documenten). ↩ ↩²

7. LandApp, “Why Data Centers are Driving Rural Land Demand”; LightBox, “A Growing Demand for Land: Site Selection for Data Centers Insights”; American Farm Bureau Federation, “Balancing Data Center Growth with American Agriculture” — de voorkeur voor landelijke locaties en de neiging stedelijke vergunningsprocedures te omzeilen. ↩ ↩²

8. Ropes & Gray, “Data Center Investment in 2026”; CBRE, “European Data Centres Outlook 2026” — leegstand onder 2% in grote Amerikaanse markten (2025, laagste niveau in twaalf jaar); verwachte Europese leegstand van 6,5% in 2026. ↩ ↩²

9. Ropes & Gray, “Data Center Investment in 2026”; Angel Investors Network, “Data Center REITs: 39–45% Returns on AI Infrastructure” — financieringsstructuren van REIT’s/private infrastructuurfondsen/projectfinanciering, regelgevende onzekerheid rond het onderbrengen van stroomactiva in REIT’s, exitstrategiekwesties. ↩ ↩² ↩³ ↩⁴

10. William J. Poorvu & Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (1999) — herinterpretatie van het kader dat REIT’s beschrijft als “een vastgoeddeal en een Wall Street-product” (geparafraseerd, geen direct citaat). ↩

11. William J. Poorvu & Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (1999), het “speldiamant”-model (activa–kapitaalmarkten–spelers–externe omgeving) — in dit hoofdstuk gereconstrueerd en toegepast op de assetklasse datacenter. ↩