8. O que sobreviveu à bolha da proptech

O que o CEO admitiu diante das câmeras

Em novembro de 2021, o CEO da Zillow, Rich Barton, sentou-se numa teleconferência de resultados e leu aos investidores uma única frase: “Determinamos que o preço de fracassar rápido é muito menor que o preço de continuar perdendo dinheiro escalando uma operação que não vai funcionar.” Instantes depois, a empresa anunciou o encerramento total da Zillow Offers, seu negócio de iBuying. Só naquele ano, perdeu US$ 881 milhões e teve que dispensar um quarto do quadro de funcionários.¹

Poucos meses antes, esse negócio parecia a resposta mais ousada que o Vale do Silício já havia dado ao setor imobiliário. A Zillow construiu seu nome com o Zestimate, um serviço gratuito que dizia quanto sua casa valia. Aí alguém perguntou: se você confia o suficiente nessa estimativa, por que não comprar e vender você mesma a esse preço? Escanear anúncios com um algoritmo, calcular um preço justo, comprar à vista em poucos dias, reformar e revender — isso era o iBuying. O proprietário recebia dinheiro instantâneo sem a espera de meses típica de vender por meio de um corretor; a empresa ficava com o spread e as taxas.

O problema é que esse negócio precisava de exatamente uma coisa para funcionar: “saber o preço” e “ter a coragem e o timing para de fato comprar e vender por esse preço” precisavam ser a mesma habilidade. Na prática, eram habilidades inteiramente diferentes. As estimativas de preço do Zestimate em si não eram ruins — a taxa de erro em casas anunciadas rondava 2%, em pé de igualdade com um bom avaliador humano. Mas, quando a concorrência esquentou, o algoritmo parou de defender estimativas precisas e passou a cotar preços pensados para “ganhar”. Casas eram vendidas de 10% a 20% acima do mercado, em alguns casos mais de US$ 100 mil acima. Com milhares de unidades desse estoque inflado empilhadas, as taxas de juros começaram a subir no segundo semestre de 2021. Uma empresa de software conseguiria simplesmente pivotar. A Zillow ficou com milhares de casas de verdade, com telhados e quintais de verdade. Não havia como reverter o curso.

Na mesma época, as outras duas iBuyers dos Estados Unidos, Opendoor e Offerpad, bateram na mesma parede. Sua receita caiu mais da metade em dois anos.² A Opendoor se saiu ainda pior. A Comissão Federal de Comércio dos EUA (FTC) multou-a em US$ 62 milhões por “comprar acima do mercado e depois anunciar como se tivesse vendido abaixo do mercado”.³ O algoritmo não havia calculado errado. Entre o cálculo e a publicidade, e entre o cálculo e a execução real da negociação, ficavam o julgamento humano e a liquidez de mercado — variáveis que uma planilha não captura.

Este capítulo faz uma única pergunta: ao longo do ciclo de cinco anos da proptech que se acendeu em 2021, se apagou em 2023 e voltou a incendiar em 2025, o que morreu, e o que sobreviveu? E os sobreviventes compartilham algo em comum?

Reduzido a um quarto em três anos

Comecemos pelos números. Em 2021, o financiamento global de venture capital em proptech bateu um recorde histórico de US$ 32 bilhões.⁴ Em 2022, caiu para US$ 19,75 bilhões, e em 2023, para US$ 11,38 bilhões — uma queda de 42% ano a ano. Só o primeiro trimestre de 2023 caiu 77% em relação ao mesmo período do ano anterior.⁵ Em três anos, o pipeline de financiamento encolheu para cerca de um terço do seu pico.

Esse colapso não foi exclusivo da proptech. Toda “história de hipercrescimento” construída sobre juros baixos foi liquidada na mesma janela de tempo. Mas, no terreno imobiliário, essa liquidação foi incomumente brutal, por um motivo simples. O setor imobiliário é, por natureza, intensivo em capital e de giro lento. O ambiente de juro zero de 2021 criou uma ilusão — sobrepondo “múltiplos de crescimento de empresa de software” a uma indústria lenta. Uma fórmula de avaliação construída para startups cuja receita dobrava a cada ano foi aplicada a empresas que compravam e vendiam tijolo e cimento. Quando os juros subiram, a ilusão se desfez. Uma empresa de software consegue absorver uma alta modesta no custo de capital; uma empresa que empilhou ativos físicos no balanço sente o choque de juros mais altos de forma muito mais direta, e muito mais rápida.

2025 trouxe uma reversão. O financiamento global de proptech recuperou 67,9% ano a ano, para US$ 16,7 bilhões, e o financiamento direcionado a proptech com foco em IA disparou 176% no início de 2026.⁶ Mas ler essa recuperação como uma reedição de 2021 é perder o ponto. Como veremos, o capital de hoje não persegue uma história de “criar uma nova classe de ativo” — persegue uma promessa muito mais estreita e verificável: cortar o custo de fluxos de trabalho já existentes. Os mercados de capitais, tendo passado por um ciclo completo de bolha e estouro, voltaram como um avaliador muito mais rigoroso.

O segundo colapso: quando empresas imobiliárias fingiram ser empresas de tecnologia

O iBuying não foi a única baixa. Um segundo colapso, vindo da direção oposta, se desenrolou nos mesmos cinco anos: a empresa de espaços de escritório compartilhado WeWork e a startup de construção modular Katerra.

O negócio da WeWork era simples o bastante. Assinar contratos de locação de longo prazo (geralmente mais de dez anos) com proprietários, reformar, fatiar o espaço em unidades pequenas e sublocá-las de curto prazo (mês a mês) — um negócio de sublocação, em termos imobiliários. Mas a empresa se autodenominava “plataforma de tecnologia que constrói comunidade”, e os investidores aplicaram um múltiplo de avaliação de empresa de software — dezenas de vezes a receita — como se ela fosse uma.

O que isso escondia era o descasamento de prazos, um dos riscos mais antigos e conhecidos do setor imobiliário. A WeWork devia dez anos de aluguel, mas recebia receita que os inquilinos podiam cancelar a qualquer momento. Em tempos bons, essa estrutura infla os lucros como uma alavanca. Numa recessão, funciona exatamente ao contrário: os pagamentos de saída permanecem fixos enquanto a receita de entrada seca primeiro. Quando a pandemia abalou a demanda por escritórios, a estrutura ruiu exatamente nessa direção. Quatro anos após a tentativa fracassada de abrir capital, a WeWork pediu falência em 2023.⁷

A Katerra, a startup de construção modular, chegou à mesma conclusão por um caminho diferente. Levantou investimento massivo do SoftBank, mas já havia entrado em colapso em 2021. WeWork e Katerra compartilham um fio condutor claro: colocar ativos imobiliários no balanço e depois exigir por eles uma avaliação de startup de software. O setor imobiliário carrega alavancagem pesada e é agudamente sensível ao ciclo econômico. Forçar isso na fórmula de crescimento do venture capital — na qual os prejuízos podem crescer conforme você escala, desde que capture participação de mercado — não faz as leis físicas do imóvel (fluxo de caixa, prazo, ciclo de negócios) desaparecerem; elas apenas ficam disfarçadas em linguagem de startup. Foi uma lição cara: falar em termos de tecnologia não faz as demonstrações financeiras falarem outra língua.

O terceiro colapso: a retração do “não somos uma empresa imobiliária”

O terceiro caso se desenrolou de forma mais silenciosa, mas igualmente certeira. As corretoras proptech que surgiram em meados dos anos 2010 insistiam, de uma forma ou de outra, “somos uma empresa de software, não uma corretora imobiliária”. Compass e Redfin lideravam o grupo.

Na prática, continuava sendo um negócio que exigia gente percorrendo imóveis a pé. Mostrar anúncios, mediar negociações, fechar contratos — tudo isso ainda exigia corretores, e seus salários e custos de marketing compunham a maior parte da demonstração de resultados. O software era uma camada colocada sobre essa indústria intensiva em mão de obra; nunca substituiu a indústria em si.

Quando os juros subiram e o volume de transações secou, ficou exposta a incapacidade da estrutura de cobrir custos fixos. A Compass realizou três ou mais rodadas de demissões entre 2022 e 2023, com reestruturação organizacional continuando depois disso.⁸ A Redfin, após repetidas rodadas de reestruturação, acabou adquirida pela gigante hipotecária Rocket Companies por US$ 1,75 bilhão em 2025, abrindo mão de seu status de empresa de capital aberto independente.⁹ O que chama atenção é que, no processo, a Redfin voltou a um modelo tradicional baseado em comissão. A narrativa original de “usar tecnologia para quebrar a própria estrutura de comissão de corretagem” pousou num terreno bem mais modesto: “usar ferramentas melhores dentro da indústria já existente”.

Colocando os três colapsos lado a lado, um padrão emerge. O iBuying acreditou que podia ter velocidade e precisão ao mesmo tempo — e ruiu. A WeWork e a Katerra acreditaram que ativos imobiliários podiam ser inflados como uma startup — e ruíram. A Compass e a Redfin acreditaram que o software poderia substituir uma indústria intensiva em mão de obra — e, em vez de substituí-la, acabaram apenas auxiliando-a. As três histórias compartilham o mesmo denominador: setor imobiliário não é software. Por mais sofisticado que seja o algoritmo sobreposto, as leis físicas de um ativo real — estoque, prazo, mão de obra, ciclo de negócios — não desaparecem.

O que os sobreviventes têm em comum: os não proprietários venceram

Empresas que atravessaram esses mesmos cinco anos relativamente ilesas compartilham um traço claro. A maioria delas não detinha ativos diretamente — vendia dados, plataformas e fluxos de trabalho.

O CoStar Group é o exemplo maior. A CoStar vende dados e análises de mercado imobiliário; ela mesma não compra nem vende edifícios. Usou a retração como oportunidade, adquirindo a empresa de gêmeos digitais 3D Matterport por US$ 1,6 bilhão em fevereiro de 2025, absorvendo concorrentes baratos e tecnologias adjacentes para ampliar sua presença.¹⁰ A mesma tendência aparece na proptech como um todo. Até novembro de 2025, o número de fusões e aquisições em proptech chegou a 163, já superando todo o ano de 2024 (134) e se aproximando do pico de 2022 (170).¹¹ O private equity esteve envolvido em cerca de um terço desses negócios — a chamada estratégia de “roll-up de SaaS vertical”, comprando empresas de software que atendem a um nicho específico de fluxo de trabalho, uma a uma, e costurando-as juntas.

Ler essa tendência como sinal de declínio da indústria seria um erro. É mais próximo de um sinal de amadurecimento. A indústria está saindo de um estágio inicial, em que startups individuais cresciam cada uma seu próprio negócio, para uma fase de consolidação em que um pequeno número de plataformas detentoras de dados e ativos de fluxo de trabalho absorve o resto. Uma direção semelhante é visível na Europa, onde empresas de software de locação e gestão de ativos cresceram adquirindo concorrentes regionais por todo o continente. Se o iBuying maximizou o risco ao “assumir estoque diretamente”, os sobreviventes foram os que não assumiram estoque, mas venderam informação e ferramentas para quem de fato negociava. Eles não ficaram tão diretamente expostos às oscilações de preço dos ativos conforme o mercado subia e descia, e a demanda por dados em si se manteve firme, esteja o mercado quente ou frio.

A recuperação de 2025, e por que ela é diferente

Voltemos à recuperação de 2025–2026. O simples fato de o financiamento de proptech estar subindo de novo pode levantar uma pergunta preocupante: o boom está se repetindo? Um olhar um pouco mais atento aos dados mostra que essa recuperação tem uma textura fundamentalmente diferente da de 2021.

Como vimos no Capítulo 3, a adoção de IA na gestão imobiliária saltou de 20% em 2024 para 58% em 2025 — mas apenas 8% das empresas de fato haviam “automatizado completamente” sequer um processo.¹² Essa lacuna é a chave. A adoção explodiu, mas a mudança que essa adoção produz continua muito mais incremental, muito mais verificável. A onda atual de IA não parte de uma história de “criar uma nova classe de ativo” ou “romper a estrutura da indústria”. Parte de uma promessa bem mais conservadora, bem mais mensurável: cortar o custo de mão de obra de fluxos de trabalho que já existem — triagem de inquilinos, tickets de manutenção, análise de contratos de locação, relatórios de pesquisa de mercado.

A postura dos investidores também mudou. Em 2021, a pergunta era “quão rápido essa empresa consegue capturar o mercado?”. Hoje é “quantos pontos percentuais de custo essa ferramenta de fato corta?”. O critério de avaliação em si migrou de “novidade técnica” para “retorno sobre investimento mensurável”. Isso é uma revogação explícita da fórmula da era de 2021, de “queimar caixa primeiro, capturar mercado depois”. E essa mudança ecoa a lição deixada pelo colapso do iBuying: no setor imobiliário, velocidade sozinha não substitui precisão, e precisão sozinha não substitui liquidez de mercado. Sobreviver exige ambas — mais números verificáveis para sustentá-las.

As fronteiras do que conta como “proptech” também se ampliaram nesses cinco anos. A proptech inicial era um nicho estreito de software — plataformas de locação, aplicativos de corretagem. Recentemente, a definição se expandiu para incluir construção, infraestrutura, clima e energia, e IoT industrial. O boom de data centers, a transição energética e a demanda por dados de risco climático, cobertos em capítulos anteriores, estão todos sendo absorvidos em “tecnologia imobiliária” como um novo eixo de crescimento. Campos antes tratados como indústrias inteiramente separadas, há apenas cinco anos, agora estão sendo agrupados sob o denominador comum de “digitalizar e otimizar o ativo físico que é um edifício”.

Três lições que ainda valerão daqui a cinco anos

Além da ascensão e queda de empresas individuais nesse ciclo de cinco anos, há três lições estruturais que devem continuar válidas daqui a três anos, também para leitores de outros países.

Primeiro, no setor imobiliário, “a precisão de uma previsão” e “a capacidade de execução para alocar capital com base nessa previsão” continuarão separadas. A Zillow não fracassou porque seu algoritmo estava errado — fracassou porque, no processo de traduzir uma estimativa precisa numa transação real, liquidez de mercado e timing — variáveis com as quais modelos estatísticos têm dificuldade — atrapalharam. Essa lacuna não vai se fechar facilmente, por mais sofisticada que a IA se torne, porque o setor imobiliário não é um ativo que se vende sempre que você quiser.

Segundo, “falar em linguagem de tecnologia” não faz as leis físicas básicas do setor imobiliário desaparecerem. WeWork, Katerra, Compass e Redfin confirmaram isso, cada uma à sua maneira. Alavancagem, descasamento de prazos e intensidade de mão de obra operam do mesmo jeito, não importa como a empresa se autodenomine. Esse princípio se aplicará igualmente a quaisquer novas classes de ativo imobiliário que surjam adiante, incluindo os data centers.

Terceiro, vendedores de dados, plataformas e fluxos de trabalho absorvem melhor o choque do ciclo de negócios do que os proprietários diretos de ativos. Isso levanta uma questão prática para quem investe ou trabalha em proptech: esse negócio só ganha dinheiro quando o mercado sobe, ou a demanda por informação e ferramentas persiste independentemente da direção do mercado?

Voltemos àquela frase que a Zillow admitiu.”Determinamos que o preço de fracassar rápido é muito menor que o preço de continuar perdendo dinheiro.” A verdadeira mensagem dessa frase não é que a IA não consegue prever preços imobiliários. É que saber o preço e ter a coragem e a liquidez para apostar nesse preço são habilidades diferentes. A tokenização, tema do próximo capítulo, enfrenta a mesma questão. A tecnologia para fatiar um ativo em fragmentos já existe. A questão é se existe um mercado para de fato negociar esses fragmentos no grau que a promessa sugere.

---

Regra do jogo

Velocidade e precisão não caminham juntas. No setor imobiliário, “saber o preço” e “ter a coragem e o timing para de fato comprar e vender por esse preço” são habilidades diferentes. Quem vende informação sobre um ativo, sem assumi-lo no próprio balanço, resiste melhor aos choques do ciclo de negócios do que quem detém o ativo em si.

---

Fontes

Footnotes

1. Encerramento da Zillow Offers e prejuízos/demissões de 2021 — GeekWire, “After ditching home-buying business, Zillow Group partners with rival Opendoor”; Serhant, “The End Of Zillow Offers: A Sign Of Things To Come?” ↩

2. Queda de mais da metade na receita da Opendoor/Offerpad — compilado a partir de reportagens do Threads/earlystartupdays; Mike DelPrete, análise “iBuyer”. ↩

3. Multa da FTC à Opendoor de US$ 62 milhões — Inman, “Opendoor cutting prices in bid to get surplus inventory off books” e reportagens relacionadas. ↩

4. VC global de proptech de US$ 32 bilhões em 2021 — CRETI, “2023 Proptech Venture Capital Report.” ↩

5. Queda no financiamento de proptech entre 2022–2023 (de US$ 19,75 bi para US$ 11,38 bi, queda de 42%; primeiro trimestre de 2023 caiu 77% ano a ano) — Multifamily Dive, “Funding for proptech plummets 42%”; Commercial Observer, “Proptech VC Funding Down 77 Percent Annually.” ↩

6. Financiamento de proptech de US$ 16,7 bilhões em 2025 (alta de 67,9%), proptech com foco em IA subindo 176% — Bisnow, “The Winter Of Proptech’s Discontent May Be Ending”; PropTechJobs, “PropTech Industry Landscape and Projections (2025-2030).” ↩

7. Pedido de falência da WeWork em 2023 — cobertura geral de imprensa. ↩

8. Rodadas repetidas de demissões da Compass em 2022–2023 — InterviewPal, “Compass Layoffs 2026: 110 Jobs Cut After Anywhere Merger” e reportagens relacionadas. ↩

9. Reestruturações repetidas da Redfin e sua aquisição pela Rocket Companies em 2025 (US$ 1,75 bilhão) — TechCrunch, “Redfin is laying off more workers as housing downturn persists”; cobertura compilada sobre a aquisição Rocket Companies/Redfin. ↩

10. Aquisição da Matterport pelo CoStar Group (US$ 1,6 bilhão, fevereiro de 2025) — ProptechBuzz, “Costar’s $1.6B acquisition of Matterport.” ↩

11. Contagem de fusões e aquisições em proptech de 163 em 2025 (2024: 134; 2022: 170), private equity envolvido em cerca de um terço dos negócios — Levera Partners, “PropTech and Real Estate Software M&A: A Founder’s Guide to the 2025-26 Market”; CRETI, “The Great Proptech Shakeup.” ↩

12. Adoção de IA na gestão imobiliária de 20% (2024) a 58% (2025), 8% das empresas totalmente automatizadas — MarketScale, “AI and automation fuel a new wave of real estate and property tech investment”; MRI Software, “PropTech trends for 2026.” ↩