Depreciação: o edifício que só envelhece no papel

Alguns atores interpretam o mesmo personagem com a mesma idade na tela, não importa quantos anos se passem. Uma série pode durar vinte anos, e a idade declarada do personagem nunca muda. O ator envelhece visivelmente; a pessoa no roteiro, nunca. A idade no papel (o roteiro) e a idade real seguem trajetórias completamente separadas.

A contabilidade de um edifício faz um truque parecido — na direção oposta. Um imóvel real, bem cuidado, pode até valorizar: localização cada vez melhor em relação ao entorno, aluguéis em alta, valor de mercado em ascensão. Mas nos livros contábeis, ele envelhece um pouco, disciplinadamente, a cada ano. Esse envelhecimento que só acontece no papel é a depreciação.

Por que chamar de velho algo que não está envelhecendo

A lógica da legislação tributária funciona assim. Ela trata um edifício como um ativo que, tal como uma máquina ou um carro, se desgasta com o tempo e eventualmente se tornará inutilizável. Por isso, as autoridades fiscais dividem o preço do imóvel ao longo de um período determinado (para edifícios comerciais, tipicamente entre 30 e 40 anos, variando conforme o país) e permitem que o proprietário reconheça essa fração como “despesa” a cada ano. Assim como uma empresa que compra equipamentos lança o desgaste da máquina como despesa a cada ano, o proprietário de um imóvel também deduz, anualmente, um valor representando “quanto o edifício se desgastou”.

O ponto central é que essa despesa não é dinheiro efetivamente saindo da conta bancária de ninguém. A depreciação não deixa rastro nenhum numa conta bancária. É apenas um número carimbado num formulário entregue ao fisco — “o valor contábil do imóvel caiu tanto neste ano”. O edifício real, enquanto isso, pode ter ganhado uma pintura nova, um lobby reformado, inquilinos mais satisfeitos e um aluguel que efetivamente subiu em relação ao ano anterior. No papel, o edifício envelhece; na realidade, ele pode estar rejuvenescendo. Essa contradição é a essência da depreciação.

O que acontece na conta do imposto

Esse envelhecimento no papel importa porque ele efetivamente reduz impostos. Lembre-se do NOI (receita operacional líquida), visto no capítulo anterior — ele captura apenas os itens em que dinheiro de verdade muda de mãos. Mas, na hora de calcular impostos, a história muda. Para apurar a “renda tributável”, a depreciação é subtraída do NOI mais uma vez — e essa é uma dedução puramente contábil, que não representa dinheiro indo a lugar nenhum.

Suponha que o NOI de um imóvel seja de 100 mil dólares, a amortização do principal do financiamento consuma 30 mil dólares, e a depreciação contabilizada no papel seja de 40 mil dólares. O dinheiro que efetivamente chega às mãos do proprietário é de cerca de 70 mil dólares (NOI menos o serviço da dívida). Mas a renda tributável reportada ao fisco é de 60 mil dólares (100 mil menos os 40 mil de depreciação) — ou possivelmente ainda menor. Isso significa que a base sobre a qual o imposto é calculado (renda tributável) pode acabar sendo menor do que o dinheiro efetivamente embolsado (fluxo de caixa) — você pode genuinamente estar ganhando dinheiro enquanto seus papéis mostram prejuízo.

É exatamente por isso que o setor imobiliário há muito é chamado de “ativo com vantagem tributária”. Em troca de um edifício fingir que envelhece no papel, pode haver períodos em que o caixa entra ao mesmo tempo em que o imposto devido encolhe. Mas isso não é de graça. A maioria dos sistemas tributários tem um mecanismo para depois “recapturar” essa depreciação acumulada no papel e tributá-la quando o imóvel finalmente é vendido. A conta do envelhecimento adiado no papel chega de uma vez só, no momento da venda.

Como é o cenário “ideal”

Especialistas tributários descrevem um cenário ideal assim: quando a depreciação supera a amortização do principal, evita-se o pior cenário possível, que é ser tributado sobre dinheiro que você não tem de fato em mãos. Por outro lado, quando a amortização do principal supera a depreciação, obtém-se a combinação desfavorável de caixa saindo constantemente da conta (para pagar o financiamento) enquanto o imposto se reduz numa proporção menor do que isso.

O problema é que esse equilíbrio muda toda vez que a legislação tributária é alterada. Nos Estados Unidos, por exemplo, o período de depreciação de imóveis comerciais era de 15 anos (uma baixa anual de 6,3%) no início da década de 1980; mudanças legislativas subsequentes o estenderam para cerca de 39 anos no caso de imóveis comerciais, reduzindo a taxa anual de depreciação para aproximadamente 2,5%.[1] Quanto mais longo o período de depreciação, menor a fatia anual de envelhecimento no papel que se pode reivindicar, e mais fino fica o benefício tributário. Esses números e regras específicos variam de país para país e de época para época, e continuarão mudando. O que importa não é decorar um número específico — é entender a estrutura subjacente: o ritmo do envelhecimento no papel não é definido pela condição real do imóvel, mas pela legislação tributária vigente naquele ano.

O mesmo truque nos livros de um REIT

Esse envelhecimento no papel aparece de forma especialmente dramática nos REITs (fundos de investimento imobiliário — equivalente aos REITs americanos). Um REIT reúne múltiplos imóveis e vende participações neles como se fossem ações, e seu lucro líquido contábil frequentemente pinta um quadro estranho. Mesmo quando os imóveis que ele detém estão genuinamente vendo aluguéis subir e valores se valorizarem, a depreciação pode corroer tanto o lucro líquido que os livros mostram algo próximo de um prejuízo. É exatamente por isso que o setor de REITs criou sua própria métrica separada: o FFO (Funds From Operations, ou fundos das operações), que soma a depreciação de volta ao lucro líquido para mostrar “quanto caixa real efetivamente sobra”. É essencialmente restituir a idade que foi raspada no papel, para medir a condição física real. O fato de o setor de REITs ter precisado inventar uma métrica inteiramente separada já é, por si só, prova de o quanto a depreciação contábil pode se distanciar da realidade.

Benefício tributário e valor real são duas histórias diferentes

Vale destacar diretamente uma armadilha aqui: o benefício tributário criado pela depreciação e o valor real de um imóvel são duas histórias completamente separadas. A depreciação é puramente um artifício de cálculo tributário; ela não tem absolutamente nada a ver com o fato de um edifício estar de fato piorando ou melhorando. Uma torre corporativa emblemática no centro de Tóquio e um galpão envelhecido na periferia de Lima podem estar sujeitos exatamente ao mesmo cronograma de depreciação fiscal, e ainda assim as trajetórias de seu valor real podem ser inteiramente diferentes. Um pode ver aluguéis e preços subirem ao longo do tempo; o outro pode estar genuinamente se deteriorando, exigindo investimentos constantes em capital. O papel diz que os dois estão “envelhecendo no mesmo ritmo todo ano”. A realidade diz outra coisa.

Ignorar essa diferença leva a dois erros comuns. Um é presumir: “estou economizando impostos por meio da depreciação, então este imóvel deve ser um bom negócio”. O benefício tributário é um bônus, não a substância do investimento. O que importa primeiro é se o imóvel está de fato recebendo aluguel, e se esse aluguel tem espaço para crescer. O outro erro vai na direção oposta — temer que “o valor de depreciação no papel é grande, então este edifício deve estar prestes a se tornar inutilizável”. O tamanho de uma dedução de depreciação simplesmente segue o cronograma definido pela legislação tributária; não tem nada a ver com a vida útil real remanescente do imóvel.

Houve períodos na história em que essa diferença se alargou demais. Em eras em que os benefícios tributários eram especialmente generosos, muitos imóveis genuinamente positivos em termos de fluxo de caixa ainda geravam prejuízos no papel, usados para compensar outras rendas. As decisões de investimento eram guiadas menos pela economia real de um imóvel e mais por “como aproveitar esse prejuízo para fins tributários”. À medida que os períodos de depreciação depois se alongaram e as regras de compensação de prejuízos se apertaram, essa estrutura em grande parte desapareceu, deixando investidores institucionais isentos de impostos — fundos de pensão, por exemplo, que nunca deviam imposto para começo de conversa — em posição relativamente mais vantajosa.[2] É tanto uma lição sobre como a política tributária pode distorcer a substância do investimento quanto um lembrete de que o investimento guiado pela economia real de um imóvel dura mais do que o investimento que persegue benefícios tributários.

Não confie no papel — olhe para o edifício

A conclusão aqui é simples. A depreciação é uma ferramenta tributária útil, não um exame de saúde do imóvel. Ao analisar um anúncio, vale a pena saber quanto de depreciação está sendo reivindicado — mas você não deve usar esse número para julgar a condição real do imóvel. As perguntas que realmente importam estão em outro lugar: esse edifício está de fato se deteriorando, ou de fato melhorando? Os inquilinos vão continuar querendo estar ali? As respostas não vêm do cronograma de depreciação do fisco, mas do bairro onde o imóvel está e do que está de fato acontecendo dentro dele.

Regra do jogo — A depreciação envelhece o edifício no papel, não o edifício real. Ela reduz impostos, mas apenas os adia — não os elimina — e a conta volta a vencer na venda. Um edifício velho no papel não é necessariamente velho na realidade, e um edifício jovem no papel não é necessariamente jovem na realidade.

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Fontes

• A definição de depreciação (um processo de envelhecimento no papel, não relacionado ao fluxo de caixa) e a estrutura por trás do cálculo do CFO e da renda tributável: adaptado de William J. Poorvu com Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• O conceito de recaptura da depreciação e a estrutura de alíquotas aplicável: adaptado de William J. Poorvu com Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• O histórico por trás do FFO dos REITs (lucro líquido mais depreciação somada de volta) como métrica criada para corrigir a distorção da depreciação: adaptado de William J. Poorvu com Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999), ver Capítulo 15 (REITs) deste volume.
• [1] Mudanças na legislação tributária dos EUA (período de depreciação passando de 15 anos para 39/27,5 anos, taxa anual de depreciação caindo de 6,3% para aproximadamente 2,5%, citado apenas como referência histórica): adaptado de William J. Poorvu com Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• [2] Como as estruturas de investimento guiadas por benefício tributário se contraíram após a expansão dos períodos de depreciação nos anos 1980 e o aperto nas regras de compensação de prejuízos, e como investidores institucionais isentos de impostos ganharam vantagem relativa como resultado: adaptado de William J. Poorvu com Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)