Khấu hao: Một tòa nhà chỉ già đi trên giấy tờ

Có những diễn viên đóng cùng một độ tuổi trên màn ảnh dù bao nhiêu năm trôi qua. Một bộ phim truyền hình có thể chạy suốt hai mươi năm, mà độ tuổi được ghi trong kịch bản của nhân vật không bao giờ thay đổi. Diễn viên rõ ràng đang già đi; nhân vật trên trang giấy thì không bao giờ. Tuổi trên giấy (kịch bản) và tuổi thực chạy trên hai đường ray hoàn toàn tách biệt.

Sổ sách của một tòa nhà cũng thực hiện một trò tương tự — theo chiều ngược lại. Một tòa nhà thực, được bảo dưỡng tốt, có thể thực sự tăng giá trị: vị trí tốt hơn so với xung quanh, tiền thuê tăng, giá trị lên. Nhưng trên sổ sách, nó lại ngoan ngoãn già đi một chút mỗi năm. Sự già đi chỉ diễn ra trên giấy này chính là khấu hao.

Vì sao gọi một thứ là cũ trong khi nó chẳng già đi chút nào

Logic của luật thuế vận hành như sau. Nó xem một tòa nhà như một tài sản, giống như máy móc hay ô tô, hao mòn theo thời gian và cuối cùng sẽ trở nên không sử dụng được. Vì vậy, cơ quan thuế chia giá trị tòa nhà ra trong một khoảng thời gian nhất định (đối với các tòa nhà thương mại, thường vào khoảng 30–40 năm, tùy quốc gia), và cho phép chủ sở hữu ghi nhận phần đó như một khoản “chi phí” mỗi năm. Giống như một công ty mua thiết bị và ghi nhận hao mòn của máy móc mỗi năm, chủ tòa nhà cũng khấu trừ, mỗi năm, một khoản đại diện cho “phần tòa nhà đã hao mòn đi bấy nhiêu”.

Điểm mấu chốt là khoản chi phí này không phải là tiền thực sự rời khỏi tài khoản ngân hàng của ai cả. Khấu hao không để lại dấu vết nào trong tài khoản ngân hàng. Nó chỉ là một con số được đóng dấu lên hồ sơ nộp cho cơ quan thuế — “giá trị sổ sách của tòa nhà đã giảm bấy nhiêu trong năm nay”. Trong khi đó, tòa nhà thực có thể vừa được sơn lại, sảnh chính được cải tạo, khách thuê hài lòng hơn, và tiền thuê thực sự tăng so với năm ngoái. Trên giấy, tòa nhà già đi; trong thực tế, nó có thể đang trẻ ra. Sự mâu thuẫn đó chính là bản chất toàn bộ của khấu hao.

Chuyện gì xảy ra trên hóa đơn thuế

Việc già đi trên giấy này quan trọng vì nó thực sự làm giảm thuế. Nhớ lại NOI (thu nhập hoạt động ròng) từ chương trước — nó chỉ ghi nhận những khoản mục thực sự có tiền mặt đổi chủ. Nhưng khi tính toán thuế, câu chuyện thay đổi. Để tính “thu nhập chịu thuế” cho mục đích thuế, khấu hao được trừ thêm một lần nữa khỏi NOI — và đây là một khoản khấu trừ thuần túy trên giấy, không phải tiền thực sự đi đâu cả.

Giả sử NOI của một tòa nhà là 100.000 đô la, việc trả gốc khoản vay ngốn 30.000 đô la, và khấu hao được ghi nhận trên giấy là 40.000 đô la. Số tiền mặt thực sự cuối cùng vào tay chủ sở hữu vào khoảng 70.000 đô la (NOI trừ đi trả nợ). Nhưng thu nhập chịu thuế báo cáo cho cơ quan thuế chỉ là 60.000 đô la (100.000 đô la trừ đi 40.000 đô la khấu hao) — hoặc thậm chí có thể thấp hơn. Điều này có nghĩa là cơ sở tính thuế (thu nhập chịu thuế) có thể thấp hơn số tiền mặt thực sự bỏ túi (dòng tiền) — bạn có thể thực sự đang kiếm tiền trong khi giấy tờ lại cho thấy như đang lỗ.

Đây chính xác là lý do tại sao bất động sản từ lâu đã được gọi là một “tài sản có lợi thế thuế”. Đổi lại việc một tòa nhà giả vờ già đi trên giấy, có thể có những giai đoạn tiền mặt vẫn chảy vào ngay cả khi số thuế phải nộp giảm đi. Nhưng điều này không hề miễn phí. Hầu hết các hệ thống thuế đều có một cơ chế để sau này “thu hồi” khoản khấu hao tích lũy trên giấy đó và đánh thuế nó khi tòa nhà cuối cùng được bán đi. Hóa đơn cho việc trì hoãn già đi trên giấy sẽ đến một lần, đúng vào thời điểm bán.

”Lý tưởng” trông như thế nào

Các chuyên gia thuế mô tả một bức tranh lý tưởng như sau: khi khấu hao vượt quá khoản trả gốc, bạn tránh được kịch bản tồi tệ nhất là bị đánh thuế trên số tiền mặt mà thực ra bạn không có trong tay. Ngược lại, khi khoản trả gốc vượt quá khấu hao, bạn rơi vào sự kết hợp bất lợi giữa tiền mặt liên tục rời khỏi tài khoản (để trả nợ vay) trong khi thuế chỉ được giảm ít hơn số tiền đó.

Vấn đề là cân bằng này thay đổi mỗi khi luật thuế thay đổi. Tại Hoa Kỳ, chẳng hạn, thời hạn khấu hao đối với bất động sản thương mại là 15 năm (tỷ lệ khấu trừ hàng năm 6,3%) vào đầu những năm 1980; các thay đổi luật pháp sau đó kéo dài nó lên khoảng 39 năm đối với tài sản thương mại, làm giảm tỷ lệ khấu hao hàng năm xuống còn khoảng 2,5%.[1] Thời hạn khấu hao càng dài, phần già đi trên giấy được phép mỗi năm càng nhỏ, và lợi ích thuế càng mỏng đi. Những con số và quy định cụ thể này khác nhau tùy quốc gia và thời kỳ, và sẽ tiếp tục thay đổi. Điều quan trọng không phải là ghi nhớ một con số cụ thể — mà là hiểu cấu trúc bên dưới: tốc độ già đi trên giấy được quyết định không phải bởi tình trạng thực tế của tòa nhà, mà bởi luật thuế của năm đó.

Cùng chiêu ảo thuật đó, trên sổ sách của một REIT

Việc già đi trên giấy này thể hiện đặc biệt kịch tính ở các REIT (Quỹ tín thác đầu tư bất động sản). Một REIT gom nhiều tòa nhà lại và bán cổ phần trong đó như cổ phiếu, và lợi nhuận ròng theo kế toán của nó thường vẽ ra một bức tranh kỳ lạ. Ngay cả khi các tòa nhà nó nắm giữ thực sự đang chứng kiến tiền thuê tăng và giá trị lên, khấu hao vẫn có thể ăn sâu vào lợi nhuận ròng đến mức sổ sách cho thấy gần như một khoản lỗ. Đây chính là lý do ngành REIT phát minh ra chỉ số riêng của mình: FFO (Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh), cộng khấu hao trở lại vào lợi nhuận ròng để cho thấy “thực sự còn bao nhiêu tiền mặt”. Về bản chất, đây là việc khôi phục lại độ tuổi đã bị cắt bỏ trên giấy, để đo lường tình trạng vật lý thực sự. Việc ngành REIT phải phát minh ra một chỉ số hoàn toàn riêng biệt chính là bằng chứng cho thấy khấu hao kế toán có thể trôi xa đến đâu so với thực tế.

Lợi ích thuế và giá trị thực là hai câu chuyện khác nhau

Có một cái bẫy đáng nói thẳng ở đây: lợi ích thuế mà khấu hao tạo ra và giá trị thực của một tòa nhà là hai câu chuyện hoàn toàn tách biệt. Khấu hao thuần túy chỉ là một công cụ tính thuế; nó không liên quan gì đến việc một tòa nhà thực sự đang xấu đi hay tốt lên. Một tòa tháp văn phòng mang tính biểu tượng ở trung tâm Tokyo và một nhà kho cũ kỹ ở ngoại ô Lima có thể chịu cùng một lịch trình khấu hao thuế, nhưng con đường giá trị thực của chúng đi có thể hoàn toàn khác nhau. Một cái có thể chứng kiến tiền thuê và giá tăng theo thời gian; cái kia có thể thực sự đang xuống cấp, đòi hỏi chi phí vốn liên tục. Giấy tờ nói rằng cả hai đều “già đi cùng một tốc độ mỗi năm”. Thực tế thì nói khác.

Bỏ lỡ khoảng cách này dẫn đến hai sai lầm phổ biến. Một là cho rằng “tôi đang tiết kiệm thuế nhờ khấu hao, nên tòa nhà này chắc chắn là một thương vụ tốt”. Lợi ích thuế là phần thưởng thêm, không phải là bản chất của khoản đầu tư. Điều quan trọng trước tiên là liệu tòa nhà có thực sự đang thu tiền thuê hay không, và liệu tiền thuê đó có còn dư địa tăng trưởng hay không. Sai lầm kia đi theo hướng ngược lại — lo lắng rằng “con số khấu hao trên giấy lớn quá, chắc tòa nhà này sắp không dùng được nữa”. Quy mô của khoản khấu trừ khấu hao chỉ đơn giản đi theo lịch trình do luật thuế quy định; nó không liên quan gì đến tuổi thọ còn lại thực sự của tòa nhà.

Đã có những giai đoạn trong lịch sử khi khoảng cách này nới rộng quá mức. Trong những thời kỳ lợi ích thuế đặc biệt hào phóng, rất nhiều bất động sản thực sự có dòng tiền dương vẫn tạo ra khoản lỗ trên giấy được dùng để bù trừ vào thu nhập khác. Các quyết định đầu tư khi đó ít bị dẫn dắt bởi kinh tế cơ bản của tòa nhà mà nhiều hơn bởi câu hỏi “làm sao để tận dụng khoản lỗ này cho mục đích thuế”. Khi thời hạn khấu hao sau đó được kéo dài và các quy định bù trừ lỗ được siết chặt, cấu trúc này phần lớn đã phai nhạt, khiến các nhà đầu tư tổ chức được miễn thuế — chẳng hạn như các quỹ hưu trí, vốn chưa bao giờ phải đóng thuế ngay từ đầu — tương đối có lợi thế hơn.[2] Đây vừa là bài học về cách chính sách thuế có thể bóp méo bản chất của đầu tư, vừa là lời nhắc nhở rằng đầu tư dựa trên kinh tế thực của tòa nhà tồn tại lâu hơn đầu tư chạy theo lợi ích thuế.

Đừng tin vào giấy tờ — hãy nhìn vào tòa nhà

Kết luận ở đây rất đơn giản. Khấu hao là một công cụ thuế hữu ích, không phải là một cuộc kiểm tra sức khỏe cho tòa nhà. Khi xem xét một danh sách rao bán, việc biết được bao nhiêu khấu hao đang được ghi nhận là điều đáng biết — nhưng bạn không nên dùng con số đó để đánh giá tình trạng thực sự của tòa nhà. Những câu hỏi thực sự nằm ở nơi khác: Tòa nhà này có thực sự đang xuống cấp, hay thực sự đang cải thiện? Khách thuê có tiếp tục muốn ở đây không? Câu trả lời không đến từ lịch trình khấu hao của cơ quan thuế, mà đến từ khu vực nơi tòa nhà tọa lạc và những gì thực sự đang diễn ra bên trong nó.

Quy tắc của cuộc chơi — Khấu hao làm tòa nhà già đi trên giấy, không phải tòa nhà thực. Nó làm giảm thuế, nhưng chỉ bằng cách trì hoãn — không phải xóa bỏ — và hóa đơn sẽ đến hạn trở lại khi bán. Một tòa nhà cũ trên giấy không nhất thiết là cũ trong thực tế, và một tòa nhà trẻ trên giấy không nhất thiết là trẻ trong thực tế.

---

Nguồn

• Định nghĩa khấu hao (quá trình già đi trên giấy không liên quan đến dòng tiền) và cấu trúc tính CFO và thu nhập chịu thuế: chuyển thể từ William J. Poorvu với Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• Khái niệm thu hồi khấu hao và cấu trúc thuế suất áp dụng: chuyển thể từ William J. Poorvu với Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• Bối cảnh đằng sau FFO của các REIT (lợi nhuận ròng cộng khấu hao trở lại) như một chỉ số được thiết kế để hiệu chỉnh méo mó do khấu hao: chuyển thể từ William J. Poorvu với Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999), xem Chương 15 (REIT) của tập sách này.
• [1] Các thay đổi luật thuế Hoa Kỳ (thời hạn khấu hao mở rộng từ 15 năm lên 39/27,5 năm, tỷ lệ khấu hao hàng năm co lại từ 6,3% xuống khoảng 2,5%, chỉ dẫn cho mục đích tham khảo lịch sử): chuyển thể từ William J. Poorvu với Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• [2] Cách các cấu trúc đầu tư dựa trên lợi ích thuế co lại sau khi thời hạn khấu hao được mở rộng vào những năm 1980 và các quy định bù trừ lỗ bị siết chặt, và cách các nhà đầu tư tổ chức được miễn thuế có được lợi thế tương đối nhờ đó: chuyển thể từ William J. Poorvu với Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)