الدورات: فصول العقار الأربعة — إلا أن الفصول لا تتساوى في الطول أبداً
عندما يحل الربيع، يعرف الجميع أن الصيف قادم.
الدورات: فصول العقار الأربعة — إلا أن الفصول لا تتساوى في الطول أبداً
عندما يحل الربيع، يعرف الجميع أن الصيف قادم. وعندما يبلغ الصيف ذروته، يعرف الجميع أن الخريف سيليه. الفصول تحافظ على ترتيبها. ما لا يعرفه أحد على وجه اليقين هو كم سيدوم كل فصل — هل سيمتد هذا الربيع بالذات ثلاثة أشهر أم خمسة. أسواق العقار تعمل بالطريقة ذاتها. يعرف الجميع أن الركود يعقب الازدهار. ما لا يعرفه أحد مسبقاً هو ما إذا كان هذا الازدهار سيدوم ثلاث سنوات أم عشراً.
الفصول تصل دائماً بالترتيب ذاته
تتبع أسواق العقار تسلسلاً ثابتاً بشكل لافت. يتحرر رأس المال، وتنخفض أسعار الفائدة، ويتدفق المستثمرون ويتنافسون فيما بينهم. الربيع. تستمر الأسعار في التصاعد، ويتدفق التطوير الجديد بغزارة، وينتشر التفاؤل بأن “هذه المرة مختلفة”. الصيف. يتجاوز العرض الطلب، وينكمش نمو الإيجارات، وتبدأ الإشارات تبدو غريبة. الخريف. ثم يجف الائتمان، وتغرق السوق ببيوعات متعثرة، وتنهار الأسعار. الشتاء. بالنظر إلى الثلاثين عاماً الماضية فقط — الأزمة المالية الآسيوية عام 1997، والأزمة المالية العالمية عام 2008، وفقاعة أسعار الفائدة شديدة الانخفاض في مطلع عشرينيات هذا القرن خلال فترة الجائحة — كان المحفز مختلفاً في كل مرة، لكن البنية ذاتها استمرت في التكرر تحت السطح: تراكم ائتمان مفرط ضد العقار، حتى ينفجر في مرحلة ما.
وليام بورفو، الذي درّس ممارسة العقارات في هارفارد لعقود، قدّم هذا التكرار عبر عبارة استعارها من زميله جون فوغل: “دورة العقار تدوم عشر سنوات، لكن ذاكرة الناس لا تدوم إلا خمساً.” بعد نحو خمس سنوات من انهيار السوق، ينسى الناس مدى برودة الشتاء الأخير ويبدؤون بالإيمان مجدداً بأن “هذه المرة مختلفة”. في كل ذروة دورة تقريباً، كانت أغلبية المشاركين تعتقد أن الازدهار الجاري بنيوي ولن ينعكس — أطروحة النمو اللامحدود في آسيا أواخر التسعينيات، وأسطورة “أسعار المنازل لا تنخفض أبداً” في أمريكا في العقد الأول من الألفية، والإيمان بأسعار فائدة منخفضة بشكل دائم في مطلع عشرينيات هذا القرن. الجميع يعرف، بشكل مجرد، أن الفصول تأتي. ومع ذلك يستمر وهم أن الشتاء لن يصل في التكرر، في كل دورة.
فلماذا يبدو هذا الفصل طويلاً جداً
ترتيب الفصول قابل للتنبؤ؛ أما طولها فلا. بعض فصول الربيع تنتهي سريعاً وحاداً؛ وبعضها الآخر يمتد لسنوات. تقترح نظرية شائعة، تتبعت قيعان سوق العقار الأمريكي عائدة إلى ثلاثينيات القرن الماضي، دورة تقارب ثمانية عشر عاماً — أربعة عشر عاماً من التوسع، وأربع سنوات من الانكماش. يشير أنصار هذه النظرية إلى أن سنوات القاع — 1933، 1952، 1970، 1990، 2008 — تصطف بانتظام يكاد يكون غريباً حول ذلك الفاصل الزمني البالغ ثمانية عشر عاماً. الاقتصادي البريطاني الذي صقل هذا النمط أولاً اشتهر بالتنبؤ بانهيار 2008 قبل سنوات باستخدام هذا الإطار وحده، وإذا استمرت الساعة على وتيرتها، تشير الحسابات إلى أن القاع التالي سيحل نحو عام 2026.
ما يهم هنا ليس الدقة العلمية بل الجاذبية الحدسية التي يقدمها الرقم. على سؤال “لماذا يستمر العقار في الانهيار تحديداً حين ينسى الجميع المرة الأخيرة”، يبدو ثمانية عشر عاماً إجابة معقولة. لكن هناك فخاً يستحق الإشارة إليه. لو عاد فصل بالطول ذاته تماماً في كل مرة، لما بقي فصلاً — بل لأصبح ساعة. ما يجعل دورات العقار صعبة حقاً هو بالضبط العكس: التسلسل التقريبي يتكرر، لكن طوله تحكمه مجموعة مختلفة من العوامل في كل مرة.
هذا الشتاء ليس الشتاء الأخير
توضح دورة أوائل ومنتصف عشرينيات هذا القرن هذه النقطة بشكل خاص. أسعار الفائدة، التي انخفضت إلى مستويات قياسية خلال الجائحة، ارتفعت بحدة، ما فرض إعادة تسعير على أصول كانت قد تضخمت خلال سنوات أسعار الفائدة شديدة الانخفاض. حتى هذه اللحظة، هذا نمط شتاء مألوف. لكن هذا الشتاء بالذات يحمل عدة سمات غير مألوفة تتراكب فوقه.
أولاً، وقعت الجدوى ذاتها لعقارات المكاتب كفئة أصول موضع تساؤل. الشتاءات الماضية كانت دورات جفّ فيها الائتمان ثم تعافى مع عودة الربيع. هذه المرة، دفع انتشار العمل عن بُعد إشغال المكاتب في بعض المدن إلى نحو نصف مستويات ما قبل الجائحة. هذا ليس شغوراً يعود للامتلاء عند تحسن الاقتصاد — إنه انخفاض هيكلي في الطلب. توقعت إحدى شركات الأبحاث ألا تتعافى قيم المكاتب الأمريكية إلى مستويات ما قبل الجائحة حتى عام 2040. أي أن هذا الفصل بالذات قد لا يعود على الإطلاق.
ثانياً، لم تظهر إعادة التسعير هذه كمجرد أسعار منخفضة فحسب — بل ظهرت كاختناق في هيكل رأس المال نفسه. مع بلوغ قروض نشأت خلال سنوات أسعار الفائدة المنخفضة تاريخ استحقاقها بشكل جماعي، يتجه حجم هائل من ديون العقارات التجارية عالمياً إلى طاولة إعادة التفاوض خلال عامي 2025 و2026. وصلت الفاتورة فقط بعد انتهاء الحفلة.
ثالثاً، هذه المرة لا توجد ساعة واحدة — بل عدة ساعات. الأزمات الآسيوية الماضية تكشفت بتأخر نسبي عن الغرب، لكنها تحركت إلى حد كبير ضمن دورة ائتمان عالمية مشتركة واحدة. في السنوات الأخيرة، مع ذلك، مر سوق العقار الصيني بإعادة هيكلة خاصة ومنفصلة، مدفوعة بتعثرات وتصفيات لمطورين كبار. كان شتاءً منفصلاً، على إيقاع مختلف ولأسباب مختلفة عن دورة أسعار الفائدة الغربية. لم تعد دورة العقار العالمية ساعة واحدة — بل أصبحت عدة ساعات، تدور بسرعات مختلفة.
الشتاء ذاته، ومع ذلك بعض الأشجار تزهر
هناك التفافة أخيرة على الاستعارة الفصلية. لا تصبح كل شجرة عارية بالقدر نفسه في الشتاء. حتى مع تعثر المكاتب، واصلت فئات أصول مثل مستودعات الخدمات اللوجستية ومراكز البيانات ودور رعاية المسنين تسجيل مستويات قياسية جديدة. رأس المال لم يتجمد بالكامل — بل انتقل ببساطة خارج فئات الأصول التي لا يمكنها الصمود أمام فصل الشيخوخة، إلى فئات أصول ذات طلب جديد لا لبس فيه. فبدلاً من أن يدخل سوق العقارات التجارية بأكمله الربيع أو الشتاء معاً، تذبل بعض الأشجار بينما تصبح أخرى أكثر ازدهاراً من أي وقت مضى — دورة على شكل حرف K هي السمة المميزة لهذه المرحلة بالذات.
فماذا تفعل فعلياً، في مواجهة دورة؟
معرفة ترتيب الفصول لا تتيح لك التنبؤ بدقة بموعد توقف الثلج. لكن مجرد ألا تنسى أبداً أن الفصول موجودة أصلاً يوصلك إلى منتصف الطريق. في اللحظة التي يعتقد فيها أحدهم أن الشتاء لن يأتي لمجرد أنه يقف في منتصف الصيف، يصبح ذلك الشخص ضحية الدورة القادمة. ومن يتذكر، حتى في أقسى شتاء، أن الفصول تحافظ دائماً على ترتيبها، هو من يرصد الشجرة التي ستزهر في الربيع بينما يحدق الجميع في الأسعار المنهارة.
عبارة بورفو تستحق التأمل مجدداً. الدورة تدوم عشر سنوات؛ الذاكرة تتلاشى خلال خمس. “كم الساعة الآن فعلياً — وهل أخدع نفسي بالاعتقاد أنني أعرف الجواب بالفعل؟” هذا هو السؤال الذي يستحق أن تطرحه على نفسك، هنا والآن، وأنت تقرأ هذا الكتاب.
قاعدة اللعبة — تكرر دورات العقار تسلسلها كالفصول، لكن طولها لا يتكرر أبداً بالمقدار ذاته. “دورة عشر سنوات، ذاكرة خمس سنوات.” بعد خمس سنوات فقط من عيش شتاء ما، يبدأ الناس بالإيمان مجدداً بأن “هذه المرة مختلفة”. عدم نسيان أن الفصول تأتي — هذا يكاد يكون الدفاع الحقيقي الوحيد ضد الدورة.
المصادر
- William J. Poorvu, The Real Estate Game (1999) — عبارة “دورة عقارية عشر سنوات، ذاكرة خمس سنوات”، أُعيدت صياغتها كملخص (وليست اقتباساً مباشراً).
- نظرية دورة العقار الثمانية عشرة عاماً (ملاحظة هومر هويت الأصلية، التي صقلها فريد هاريسون) واصطفاف القيعان في أعوام 1933 و1952 و1970 و1990 و2008: Norada Real Estate, “What is the 18-year Real Estate Cycle?”; Progress.org, “The 18-Year Pattern”; BiggerPockets, “The 18-Year Real Estate Cycle Ends in 2026.”
- إشغال المكاتب الأمريكية عند نحو 50% من مستويات ما قبل الجائحة، مع توقع تعافي القيمة نحو عام 2040: Capital Economics, cited in 2026 industry outlooks.
- استحقاق نحو 1.8 تريليون دولار من ديون العقارات التجارية عبر نحو 7,000 أصل خلال 2025-2026: Deloitte Insights, 2026 commercial real estate outlook؛ PwC/ULI, Emerging Trends in Real Estate: Global 2026.
- تعثرات وتصفيات مطوري العقارات الصينيين (2021-2024) وتقديرات الخسائر المرتبطة بها: Council on Foreign Relations, “Does Evergrande’s Collapse Threaten China’s Economy?”; CNN Business (2024)؛ Wikipedia, “Chinese property sector crisis (2020–present).”