Ciclurile: cele patru anotimpuri ale imobiliarelor — doar că anotimpurile nu au niciodată aceeași lungime
Când vine primăvara, toată lumea știe că urmează vara.
Ciclurile: cele patru anotimpuri ale imobiliarelor — doar că anotimpurile nu au niciodată aceeași lungime
Când vine primăvara, toată lumea știe că urmează vara. Când vara atinge apogeul, toată lumea știe că urmează toamna. Anotimpurile își păstrează ordinea. Ce nu știe nimeni cu certitudine este cât va dura fiecare — dacă această primăvară anume va ține trei luni sau cinci. Piețele imobiliare funcționează la fel. Toată lumea știe că un declin urmează unui avânt. Ce nu știe nimeni dinainte este dacă acest avânt va dura trei ani sau zece.
Anotimpurile sosesc mereu în aceeași ordine
Piețele imobiliare urmează o secvență remarcabil de constantă. Capitalul se relaxează, dobânzile scad, investitorii se năpustesc și licitează unii împotriva altora. Primăvară. Prețurile continuă să urce, dezvoltarea nouă inundă piața, iar optimismul se răspândește că “de data asta e diferit”. Vară. Oferta depășește cererea, creșterea chiriilor se blochează, iar semnalele încep să pară ciudate. Toamnă. Apoi creditul seacă, vânzările în dificultate inundă piața, iar prețurile se prăbușesc. Iarnă. Privind doar în urmă treizeci de ani — criza financiară asiatică din 1997, criza financiară globală din 2008, bula ratelor ultra-scăzute din era pandemiei de la începutul anilor 2020 — declanșatorul a fost diferit de fiecare dată, dar dedesubt aceeași structură a revenit constant: exces de credit acumulat pe imobiliare, până când la un moment dat a explodat.
William Poorvu, care a predat zeci de ani practică imobiliară la Harvard, a introdus această repetiție printr-o replică împrumutată de la un coleg, John Vogel: “Ciclul imobiliar durează zece ani, dar memoria oamenilor durează doar cinci.” La aproximativ cinci ani după ce o piață se prăbușește, oamenii uită cât de rece a fost iarna trecută și încep din nou să creadă că “de data asta e diferit”. Aproape la fiecare vârf de ciclu, majoritatea participanților au crezut că avântul actual era structural și nu se va inversa — teza creșterii fără limite din Asia de la finalul anilor 1990, mitul “prețurile caselor nu scad niciodată” din America anilor 2000, credința în dobânzi permanent scăzute de la începutul anilor 2020. Toată lumea știe, în abstract, că anotimpurile vin. Și totuși iluzia că iarna nu va sosi revine, la fiecare ciclu în parte.
Deci de ce pare acest anotimp atât de lung
Ordinea anotimpurilor este previzibilă; lungimea lor nu este. Unele primăveri se termină scurt și abrupt; altele se întind ani de zile. O teorie populară, care urmărește punctele minime ale pieței imobiliare din SUA încă din anii 1930, propune un ciclu de aproximativ optsprezece ani — paisprezece ani de expansiune, patru ani de contracție. Susținătorii teoriei subliniază că anii de minim — 1933, 1952, 1970, 1990, 2008 — se aliniază cu o regularitate aproape stranie în jurul acelui interval de optsprezece ani. Economistul britanic care a rafinat primul acest tipar a devenit cunoscut pentru că a prezis prăbușirea din 2008 cu ani înainte, folosind doar acest cadru, iar dacă ceasul se ține, matematica indică următorul minim în jurul anului 2026.
Ce contează aici nu este precizia științifică, ci apelul intuitiv pe care îl oferă cifra. La întrebarea “de ce se prăbușesc mereu imobiliarele exact când toată lumea a uitat data trecută”, optsprezece ani sună ca un răspuns plauzibil. Dar merită numită o capcană. Dacă un anotimp ar reveni de fiecare dată la exact aceeași lungime, n-ar mai fi un anotimp — ar fi un ceas. Ceea ce face ciclurile imobiliare cu adevărat dificile este exact opusul: secvența aproximativă se repetă, dar lungimea ei este guvernată de un set diferit de factori de fiecare dată.
Această iarnă nu este ultima iarnă
Ciclul de la începutul și mijlocul anilor 2020 ilustrează asta deosebit de bine. Dobânzile, care scăzuseră la minime record în timpul pandemiei, au crescut abrupt, forțând o reevaluare a activelor care se umflaseră în anii cu dobânzi ultra-scăzute. Până aici, este un tipar de iarnă familiar. Dar această iarnă anume poartă mai multe trăsături nefamiliare suprapuse.
Întâi, chiar utilitatea imobiliarelor de birouri ca clasă de active a fost pusă sub semnul întrebării. Iernile trecute au fost cicluri în care creditul seca și apoi se recupera odată cu revenirea primăverii. De data asta, răspândirea muncii la distanță a împins ocuparea birourilor în unele orașe la aproximativ jumătate din nivelurile pre-pandemie. Nu este o vacanță care se umple din nou odată ce economia se îmbunătățește — este o scădere structurală a cererii. O firmă de cercetare a estimat că valorile birourilor din SUA s-ar putea să nu revină la nivelurile pre-pandemie decât pe la 2040. Cu alte cuvinte: acest anotimp anume s-ar putea să nu se mai întoarcă deloc.
În al doilea rând, această reevaluare nu s-a manifestat doar prin scăderea prețurilor — s-a manifestat ca un blocaj în însăși structura de capital. Pe măsură ce împrumuturile inițiate în anii cu dobânzi scăzute ajung la scadență în masă, un volum enorm de datorie imobiliară comercială la nivel mondial se îndreaptă spre masa renegocierilor de-a lungul anilor 2025 și 2026. Nota de plată a sosit abia după ce petrecerea s-a terminat.
În al treilea rând, de data asta nu există doar un ceas — sunt mai multe. Crizele asiatice din trecut s-au desfășurat cu un anumit decalaj față de Occident, dar s-au mișcat în mare parte în cadrul unui singur ciclu global comun de credit. În ultimii ani, însă, piața imobiliară a Chinei a trecut printr-o restructurare proprie, distinctă, condusă de neîndeplinirea obligațiilor de plată și lichidările marilor dezvoltatori. A fost o iarnă separată, pe un ritm diferit și din motive diferite față de ciclul de dobânzi occidental. Ciclul imobiliar global nu mai este un singur ceas — sunt mai multe ceasuri, care se învârt cu viteze diferite.
Aceeași iarnă, dar unii copaci înfloresc
Mai există o răsturnare a metaforei sezoniere. Nu toți copacii rămân la fel de goi iarna. Chiar în timp ce birourile se luptau, clase de active precum depozitele logistice, centrele de date și rezidențele pentru seniori continuau să atingă noi maxime. Capitalul nu a înghețat în bloc — pur și simplu s-a mutat din clase de active care nu pot supraviețui anotimpului de îmbătrânire în clase de active cu cerere nouă, evidentă. În loc ca întreaga piață imobiliară comercială să intre în primăvară sau iarnă împreună, unii copaci se ofilesc în timp ce alții cresc mai luxuriant ca niciodată — un ciclu în formă de K este trăsătura definitorie a acestei faze anume.
Deci ce faci de fapt, în fața unui ciclu
A cunoaște ordinea anotimpurilor nu îți permite să prezici exact când se va opri ninsoarea. Dar simplul fapt de a nu uita niciodată că anotimpurile există deloc te duce la jumătatea drumului. Din momentul în care cineva crede că iarna nu va veni doar pentru că se află în mijlocul verii, acea persoană devine victima următorului ciclu. Iar cine își amintește, chiar și în cea mai aspră iarnă, că anotimpurile își păstrează mereu ordinea, este cel care va observa copacul care va înflori primăvara, în timp ce toți ceilalți privesc fix la prețurile prăbușite.
Merită să răsucim din nou epigrama lui Poorvu. Ciclul durează zece ani; memoria se estompează în cinci. “Cât e ceasul acum — și mă păcălesc singur crezând că deja știu?” Aceasta este întrebarea pe care merită să ți-o pui, chiar aici, citind această carte.
Regula jocului — Ciclurile imobiliare își repetă secvența ca anotimpurile, dar lungimea lor nu este niciodată aceeași de două ori. “Ciclu de zece ani, memorie de cinci ani.” La doar cinci ani după ce au trăit o iarnă, oamenii încep din nou să creadă că “de data asta e diferit”. A nu uita niciodată că anotimpurile vin — aceasta este aproape singura apărare reală împotriva unui ciclu.
Surse
- William J. Poorvu, The Real Estate Game (1999) — epigrama “ciclu imobiliar de zece ani, memorie de cinci ani”, reconstruită ca rezumat (nu citat direct).
- Teoria ciclului imobiliar de optsprezece ani (observația originală a lui Homer Hoyt, rafinată de Fred Harrison) și alinierea minimelor din 1933, 1952, 1970, 1990 și 2008: Norada Real Estate, “What is the 18-year Real Estate Cycle?”; Progress.org, “The 18-Year Pattern”; BiggerPockets, “The 18-Year Real Estate Cycle Ends in 2026.”
- Ocuparea birourilor din SUA la aproximativ 50% din nivelurile pre-pandemie, cu recuperarea valorii estimată în jurul anului 2040: Capital Economics, citat în perspectivele din industrie pentru 2026.
- Aproximativ 1,8 trilioane de dolari în datorie imobiliară comercială la nivelul a aproximativ 7.000 de active ajungând la scadență în 2025–2026: Deloitte Insights, 2026 commercial real estate outlook; PwC/ULI, Emerging Trends in Real Estate: Global 2026.
- Neîndeplinirea obligațiilor de plată și lichidările dezvoltatorilor imobiliari chinezi (2021–2024) și estimările pierderilor asociate: Council on Foreign Relations, “Does Evergrande’s Collapse Threaten China’s Economy?”; CNN Business (2024); Wikipedia, “Chinese property sector crisis (2020–present).”