Ciclos: las cuatro estaciones del sector inmobiliario, salvo que nunca duran lo mismo
Cuando llega la primavera, todos saben que el verano viene en camino.
Ciclos: las cuatro estaciones del sector inmobiliario, salvo que nunca duran lo mismo
Cuando llega la primavera, todos saben que el verano viene en camino. Cuando el verano llega a su punto máximo, todos saben que el otoño le sigue. Las estaciones mantienen su orden. Lo que nadie sabe con certeza es cuánto durará cada una: si esta primavera en particular se extenderá tres meses o cinco. El mercado inmobiliario funciona igual. Todos saben que a un auge le sigue una caída. Lo que nadie sabe de antemano es si este auge durará tres años o diez.
Las estaciones siempre llegan en el mismo orden
Los mercados inmobiliarios siguen una secuencia notablemente consistente. El capital se relaja, las tasas bajan, los inversores se lanzan a competir entre sí por las mismas propiedades. Primavera. Los precios siguen subiendo, la nueva construcción inunda el mercado y se difunde el optimismo de que “esta vez es diferente”. Verano. La oferta supera a la demanda, el crecimiento de las rentas se estanca y las señales empiezan a verse extrañas. Otoño. Luego el crédito se seca, las ventas forzadas inundan el mercado y los precios se derrumban. Invierno. Con solo mirar hacia atrás treinta años —la crisis financiera asiática de 1997, la crisis financiera global de 2008, la burbuja de tasas ultrabajas de la era pandémica de comienzos de la década de 2020—, el detonante fue distinto cada vez, pero debajo persistió la misma estructura: exceso de crédito acumulándose sobre el sector inmobiliario, hasta que en algún momento estalla.
William Poorvu, quien enseñó práctica inmobiliaria en Harvard durante décadas, presentó esta repetición con una frase tomada de un colega, John Vogel: “El ciclo inmobiliario dura diez años, pero la memoria de la gente dura solo cinco.” Unos cinco años después de que un mercado se desplome, la gente olvida qué tan frío fue el último invierno y vuelve a creer que “esta vez es diferente”. En casi todos los picos de ciclo, la mayoría de los participantes creyó que el auge en curso era estructural y no se revertiría: la tesis del crecimiento sin límites en el Asia de fines de los noventa, el mito de que “los precios de la vivienda nunca caen” en los Estados Unidos de la década de 2000, la creencia en tasas bajas permanentes a comienzos de la década de 2020. Todo el mundo sabe, en abstracto, que las estaciones llegan. Y sin embargo, la ilusión de que el invierno no llegará se repite en cada ciclo, sin excepción.
Entonces, ¿por qué esta estación se siente tan larga?
El orden de las estaciones es predecible; su duración no lo es. Algunas primaveras terminan cortas y abruptas; otras se extienden por años. Una teoría popular, que rastrea los mínimos del mercado inmobiliario estadounidense desde la década de 1930, propone un ciclo de aproximadamente dieciocho años: catorce de expansión, cuatro de contracción. Los defensores de la teoría señalan que los años de mínimo —1933, 1952, 1970, 1990, 2008— se alinean con una regularidad casi inquietante en torno a ese intervalo de dieciocho años. El economista británico que primero refinó este patrón se hizo conocido por predecir el colapso de 2008 con años de anticipación usando únicamente este marco, y si el reloj se sostiene, la matemática apunta a que el próximo mínimo caería alrededor de 2026.
Lo que importa aquí no es la precisión científica, sino el atractivo intuitivo que ofrece el número. Ante la pregunta de “por qué el sector inmobiliario sigue colapsando justo cuando todos han olvidado la última vez”, dieciocho años suena como una respuesta plausible. Pero hay una trampa que vale la pena señalar. Si una estación regresara exactamente con la misma duración cada vez, ya no sería una estación: sería un reloj. Lo que hace que los ciclos inmobiliarios sean genuinamente difíciles de anticipar es precisamente lo contrario: la secuencia aproximada se repite, pero su duración está gobernada cada vez por un conjunto distinto de factores.
Este invierno no es el último invierno
El ciclo de comienzos y mediados de la década de 2020 ilustra esto especialmente bien. Las tasas de interés, que habían caído a mínimos históricos durante la pandemia, subieron con fuerza, forzando una revalorización de activos que se habían inflado durante los años de tasas ultrabajas. Hasta aquí, es un patrón de invierno conocido. Pero este invierno en particular trae encima varios rasgos poco familiares.
Primero, la propia utilidad del sector de oficinas como clase de activo quedó en entredicho. Los inviernos pasados fueron ciclos en los que el crédito se secaba y luego se recuperaba con el retorno de la primavera. Esta vez, la expansión del trabajo remoto redujo la ocupación de oficinas en algunas ciudades a aproximadamente la mitad de los niveles previos a la pandemia. Eso no es vacancia que se vuelve a llenar cuando mejora la economía: es una caída estructural de la demanda. Una firma de investigación proyectó que el valor de las oficinas en Estados Unidos podría no recuperar los niveles previos a la pandemia hasta 2040. Es decir: esta estación en particular podría no volver nunca.
Segundo, esta revalorización no se ha manifestado solo como caída de precios: se ha manifestado como un cuello de botella en la propia estructura de capital. A medida que los préstamos originados durante los años de tasas bajas llegan masivamente a su vencimiento, un volumen enorme de deuda inmobiliaria comercial en todo el mundo se dirige a la mesa de renegociación a lo largo de 2025 y 2026. La cuenta llegó recién cuando la fiesta ya había terminado.
Tercero, esta vez no hay un solo reloj, sino varios. Las crisis asiáticas del pasado se desarrollaron con cierto rezago respecto de Occidente, pero en general se movieron dentro de un único ciclo de crédito global compartido. En años recientes, en cambio, el mercado inmobiliario chino atravesó su propia reestructuración, distinta, impulsada por los incumplimientos y liquidaciones de grandes desarrolladoras. Fue un invierno aparte, con un ritmo y unas causas diferentes al ciclo de tasas de Occidente. El ciclo inmobiliario global ya no es un solo reloj: son varios relojes, girando a velocidades distintas.
Mismo invierno, pero algunos árboles están floreciendo
Hay un giro final en la metáfora estacional. No todos los árboles quedan igual de desnudos en invierno. Incluso mientras las oficinas sufrían, clases de activos como las bodegas logísticas, los centros de datos y las residencias para adultos mayores seguían marcando nuevos máximos. El capital no se congeló en bloque: simplemente se movió fuera de las clases de activos que no pueden sobrevivir la estación del envejecimiento y hacia clases de activos con demanda inequívocamente nueva. En lugar de que todo el mercado inmobiliario comercial entre junto en primavera o en invierno, algunos árboles se marchitan mientras otros florecen más frondosos que nunca: un ciclo en forma de “K” es el rasgo definitorio de esta fase en particular.
Entonces, ¿qué haces realmente frente a un ciclo?
Conocer el orden de las estaciones no permite predecir con exactitud cuándo dejará de nevar. Pero simplemente no olvidar jamás que las estaciones existen ya recorre la mitad del camino. En el momento en que alguien cree que el invierno no llegará solo porque está parado en pleno verano, esa persona se convierte en la próxima víctima del ciclo. Y quien recuerda, incluso en el invierno más duro, que las estaciones siempre mantienen su orden, es quien detecta el árbol que florecerá en primavera mientras todos los demás siguen mirando los precios derrumbados.
Vale la pena volver sobre el epigrama de Poorvu. El ciclo dura diez años; la memoria se desvanece en cinco.”¿Qué hora es en este momento, y me estoy engañando pensando que ya lo sé?” Esa es la pregunta que vale la pena hacerse, justo aquí, leyendo este libro.
Regla del juego — Los ciclos inmobiliarios repiten su secuencia como las estaciones, pero su duración nunca es la misma dos veces.”Ciclo de diez años, memoria de cinco.” Apenas cinco años después de vivir un invierno, la gente vuelve a creer que “esta vez es diferente”. No olvidar nunca que las estaciones llegan: esa es prácticamente la única defensa real frente a un ciclo.
Fuentes
- William J. Poorvu, The Real Estate Game (1999) — el epigrama del “ciclo inmobiliario de diez años, memoria de cinco años”, reconstruido como resumen (no cita directa).
- La teoría del ciclo inmobiliario de dieciocho años (observación original de Homer Hoyt, refinada por Fred Harrison) y la alineación de los mínimos en 1933, 1952, 1970, 1990 y 2008: Norada Real Estate, “What is the 18-year Real Estate Cycle?”; Progress.org, “The 18-Year Pattern”; BiggerPockets, “The 18-Year Real Estate Cycle Ends in 2026.”
- Ocupación de oficinas en EE. UU. en aproximadamente el 50% de los niveles previos a la pandemia, con recuperación de valor proyectada hacia 2040: Capital Economics, citado en perspectivas del sector para 2026.
- Aproximadamente 1,8 billones de dólares en deuda inmobiliaria comercial sobre unos 7.000 activos venciendo entre 2025 y 2026: Deloitte Insights, 2026 commercial real estate outlook; PwC/ULI, Emerging Trends in Real Estate: Global 2026.
- Incumplimientos y liquidaciones de desarrolladoras inmobiliarias chinas (2021-2024) y estimaciones de pérdidas asociadas: Council on Foreign Relations, “Does Evergrande’s Collapse Threaten China’s Economy?”; CNN Business (2024); Wikipedia, “Chinese property sector crisis (2020-present).”