Siklus: empat musim real estat — hanya saja durasi musimnya tak pernah sama

---

Ketika musim semi tiba, semua orang tahu musim panas akan menyusul. Ketika musim panas mencapai puncaknya, semua orang tahu musim gugur akan datang. Musim selalu mempertahankan urutannya. Yang tidak diketahui siapa pun secara pasti adalah berapa lama masing-masing akan berlangsung — apakah musim semi kali ini akan berjalan tiga bulan atau lima. Pasar real estat bekerja dengan cara yang sama. Semua orang tahu penurunan (downturn) akan mengikuti masa boom. Yang tidak diketahui siapa pun sebelumnya adalah apakah boom kali ini akan berlangsung tiga tahun atau sepuluh tahun.

Musim selalu datang dalam urutan yang sama

Pasar real estat mengikuti sebuah rangkaian yang sangat konsisten. Modal melonggar, suku bunga turun, investor berbondong-bondong masuk dan saling bersaing menawar. Musim semi. Harga terus naik, pembangunan baru membanjir, dan optimisme menyebar bahwa “kali ini berbeda.” Musim panas. Pasokan melampaui permintaan, pertumbuhan sewa mandek, dan sinyal-sinyal mulai terlihat aneh. Musim gugur. Lalu kredit mengering, penjualan bermasalah (distressed sales) membanjiri pasar, dan harga ambruk. Musim dingin. Menoleh ke belakang hanya tiga puluh tahun terakhir — krisis finansial Asia 1997, krisis finansial global 2008, gelembung suku bunga ultra-rendah era pandemi awal 2020-an — pemicunya berbeda setiap kali, tapi di baliknya struktur yang sama terus berulang: kredit berlebih yang menumpuk di atas real estat, hingga pada suatu titik meledak.

William Poorvu, yang mengajar praktik real estat di Harvard selama puluhan tahun, memperkenalkan pengulangan ini lewat sebuah kalimat yang dipinjam dari rekannya, John Vogel: “Siklus real estat berlangsung sepuluh tahun, tapi ingatan orang hanya bertahan lima tahun.” Sekitar lima tahun setelah pasar ambruk, orang-orang lupa betapa dinginnya musim dingin terakhir dan mulai percaya lagi “kali ini berbeda.” Di hampir setiap puncak siklus, mayoritas pelaku percaya bahwa reli saat itu bersifat struktural dan tidak akan berbalik — tesis pertumbuhan tanpa batas di Asia akhir 1990-an, mitos “harga rumah tidak pernah turun” di Amerika 2000-an, keyakinan pada suku bunga rendah permanen di awal 2020-an. Semua orang tahu, secara abstrak, bahwa musim akan datang dan pergi. Namun ilusi bahwa musim dingin tidak akan tiba terus berulang, di setiap siklus.

Jadi kenapa musim kali ini terasa begitu panjang

Urutan musim bisa diprediksi; durasinya tidak. Sebagian musim semi berakhir singkat dan tajam; sebagian lain berlangsung bertahun-tahun. Salah satu teori populer, yang menelusuri titik-titik dasar (trough) pasar real estat AS hingga ke tahun 1930-an, mengajukan siklus kira-kira delapan belas tahun — empat belas tahun ekspansi, empat tahun kontraksi. Para pendukung teori ini menunjuk bahwa tahun-tahun titik dasar — 1933, 1952, 1970, 1990, 2008 — sejajar dengan keteraturan yang hampir mengherankan di sekitar interval delapan belas tahun itu. Ekonom Inggris yang pertama kali menyempurnakan pola ini dikenal karena memprediksi keruntuhan 2008 bertahun-tahun sebelumnya hanya dengan menggunakan kerangka ini, dan jika jamnya benar, perhitungan menunjuk titik dasar berikutnya akan jatuh sekitar tahun 2026.

Yang penting di sini bukanlah presisi ilmiah, melainkan daya tarik intuitif yang ditawarkan angka tersebut. Untuk pertanyaan “kenapa real estat terus ambruk tepat ketika semua orang sudah lupa kejadian terakhir,” delapan belas tahun terdengar seperti jawaban yang masuk akal. Tapi ada jebakan yang perlu disebutkan. Jika sebuah musim kembali dengan durasi persis sama setiap kalinya, itu bukan lagi musim — itu jam. Yang membuat siklus real estat benar-benar sulit dipahami justru sebaliknya: urutan kasarnya berulang, tapi durasinya diatur oleh serangkaian faktor yang berbeda setiap kali.

Musim dingin ini bukan musim dingin terakhir

Siklus awal hingga pertengahan 2020-an menggambarkan hal ini dengan sangat baik. Suku bunga, yang turun ke titik terendah sepanjang sejarah selama pandemi, naik tajam, memaksa penilaian ulang aset yang sempat menggelembung selama tahun-tahun suku bunga ultra-rendah itu. Sejauh ini, ini adalah pola musim dingin yang familiar. Tapi musim dingin kali ini membawa beberapa ciri asing yang menumpuk di atasnya.

Pertama, kegunaan real estat perkantoran sebagai kelas aset itu sendiri dipertanyakan. Musim dingin masa lalu adalah siklus di mana kredit mengering lalu pulih ketika musim semi kembali. Kali ini, menyebarnya kerja jarak jauh mendorong tingkat okupansi perkantoran di beberapa kota turun hingga kira-kira separuh level pra-pandemi. Itu bukan kekosongan (vacancy) yang akan terisi kembali begitu ekonomi membaik — itu penurunan permintaan yang bersifat struktural. Satu lembaga riset memproyeksikan bahwa nilai perkantoran AS mungkin tidak pulih ke level pra-pandemi hingga tahun 2040. Artinya: musim tertentu ini mungkin tidak akan kembali sama sekali.

Kedua, penilaian ulang ini tidak hanya muncul sebagai penurunan harga — ia muncul sebagai kemacetan pada struktur permodalan itu sendiri. Seiring pinjaman yang diterbitkan selama tahun-tahun suku bunga rendah jatuh tempo secara massal, volume utang real estat komersial yang sangat besar di seluruh dunia menuju meja negosiasi ulang sepanjang 2025 dan 2026. Tagihannya baru tiba setelah pestanya usai.

Ketiga, kali ini bukan hanya satu jam yang berdetak — melainkan beberapa. Krisis-krisis Asia di masa lalu berlangsung dengan sedikit jeda waktu relatif terhadap Barat, tapi sebagian besar bergerak dalam satu siklus kredit global yang sama-sama dibagi. Belakangan ini, sebaliknya, pasar properti Tiongkok telah mengalami restrukturisasinya sendiri yang berbeda, didorong oleh gagal bayar dan likuidasi pengembang-pengembang besar. Itu adalah musim dingin yang terpisah, dengan irama dan alasan yang berbeda dari siklus suku bunga Barat. Siklus real estat global bukan lagi satu jam — melainkan beberapa jam, berputar pada kecepatan berbeda-beda.

Musim dingin yang sama, namun beberapa pohon justru berbunga

Ada satu putaran terakhir dalam metafora musim ini. Tidak semua pohon meranggas sama rata di musim dingin. Bahkan ketika perkantoran bergulat, kelas aset seperti gudang logistik, pusat data (data center), dan hunian lansia (senior living) terus mencetak rekor tertinggi baru. Modal tidak membeku secara menyeluruh — ia hanya berpindah dari kelas aset yang tak mampu bertahan di musim penuaan menuju kelas aset dengan permintaan baru yang jelas tak terbantahkan. Alih-alih seluruh pasar real estat komersial memasuki musim semi atau musim dingin bersama-sama, sebagian pohon layu sementara yang lain tumbuh lebih rimbun dari sebelumnya — siklus berbentuk K (K-shaped cycle) adalah ciri khas fase tertentu ini.

Jadi apa yang sebenarnya harus Anda lakukan, menghadapi sebuah siklus

Mengetahui urutan musim tidak membuat Anda bisa memprediksi persis kapan salju akan berhenti. Tapi sekadar tidak pernah lupa bahwa musim itu benar-benar ada sudah membawa Anda setengah jalan. Saat seseorang percaya musim dingin tidak akan datang hanya karena ia sedang berdiri di tengah musim panas, orang itu menjadi korban siklus berikutnya. Dan siapa pun yang tetap ingat, bahkan di musim dingin yang paling keras sekalipun, bahwa musim selalu mempertahankan urutannya, dialah yang akan menemukan pohon yang akan berbunga di musim semi sementara yang lain masih menatap harga-harga yang telah ambruk.

Kalimat Poorvu layak direnungkan kembali. Siklus berjalan sepuluh tahun; ingatan memudar dalam lima. “Sekarang jam berapa sebenarnya — dan apakah aku sedang menipu diri sendiri dengan berpikir aku sudah tahu jawabannya?” Itulah pertanyaan yang layak Anda tanyakan pada diri sendiri, di sini, saat membaca buku ini.

Aturan Permainan — Siklus real estat mengulang urutannya seperti musim, tapi durasinya tidak pernah sama dua kali. “Siklus sepuluh tahun, ingatan lima tahun.” Baru lima tahun setelah melewati musim dingin, orang-orang mulai percaya lagi bahwa “kali ini berbeda.” Tidak pernah lupa bahwa musim akan datang — itulah nyaris satu-satunya pertahanan sejati terhadap sebuah siklus.

---

Sumber

• William J. Poorvu, The Real Estate Game (1999) — epigram “siklus real estat sepuluh tahun, ingatan lima tahun,” disusun ulang sebagai ringkasan (bukan kutipan langsung).
• Teori siklus real estat delapan belas tahun (pengamatan asli Homer Hoyt, disempurnakan oleh Fred Harrison) dan keselarasan titik dasar pada 1933, 1952, 1970, 1990, dan 2008: Norada Real Estate, “What is the 18-year Real Estate Cycle?”; Progress.org, “The 18-Year Pattern”; BiggerPockets, “The 18-Year Real Estate Cycle Ends in 2026.”
• Okupansi perkantoran AS pada kira-kira 50% dari level pra-pandemi, dengan proyeksi pemulihan nilai sekitar tahun 2040: Capital Economics, dikutip dalam outlook industri 2026.
• Sekitar $1,8 triliun utang real estat komersial di sekitar 7.000 aset yang jatuh tempo sepanjang 2025–2026: Deloitte Insights, 2026 commercial real estate outlook; PwC/ULI, Emerging Trends in Real Estate: Global 2026.
• Gagal bayar dan likuidasi pengembang properti Tiongkok (2021–2024) dan estimasi kerugian terkait: Council on Foreign Relations, “Does Evergrande’s Collapse Threaten China’s Economy?”; CNN Business (2024); Wikipedia, “Chinese property sector crisis (2020–present).”