Triple Net Lease (NNN)

Das Bild, das sich die meisten Menschen von einem Vermieter machen, bringt mindestens ein bisschen Ärger mit sich: ein tropfendes Rohr reparieren, die Grundsteuer zahlen, sich nach einem Sturm mit der Versicherung streiten. Ein Triple Net Lease — oft NNN abgekürzt — streicht all diese drei Aufgaben still und leise vom Pflichtenheft des Vermieters und übergibt sie stattdessen dem Mieter. Bei einem NNN-Mietvertrag zahlt der Mieter nicht nur die Grundmiete, sondern auch die Grundsteuer, die Gebäudeversicherung und die Instandhaltungskosten — die drei „Nets”, auf die sich der Name bezieht. Was der Vermieter jeden Monat erhält, kommt einem reinen, unbelasteten Mietscheck so nahe, wie es in der Gewerbeimmobilienbranche nur möglich ist.

Diese Struktur taucht ständig bei Einzelhandelsimmobilien mit nur einem Mieter auf — einer freistehenden Apotheke, einem Fast-Food-Drive-through, einer Bankfiliale —, bei denen eine landesweite oder regionale Kette ein ganzes Gebäude für zehn, fünfzehn, manchmal fünfundzwanzig Jahre mietet. Für diese Mieter passt das natürlich, weil sie ohnehin schon Instandhaltungs- und Versicherungsprogramme über Hunderte von Standorten hinweg betreiben; ein weiteres Gebäude in diese Maschinerie einzugliedern, kostet sie kaum zusätzlichen Aufwand, während es den Vermieter vollständig von operativen Kopfschmerzen befreit. Nicht zufällig ist das auch eine bevorzugte Struktur bei Anlegern, die Immobilienexposure wollen, ohne faktisch zum Teilzeit-Hausverwalter zu werden — Rentner, Familienstiftungen und 1031-Exchange-Käufer, die den Erlös aus einem Verkauf in eine „sorglose” Ersatzimmobilie überführen, sind ein klassisches Käuferprofil für NNN-Objekte.

Weil das Einkommen des Vermieters so gut gegen Schwankungen der Betriebskosten abgeschirmt ist, werden NNN-Immobilien tendenziell zu Cap Rates gehandelt, die sich fast wie eine Anleiherendite lesen — und tatsächlich werden sie oft genauso analysiert wie eine Anleihe: Die Bonität des Mieters ist enorm wichtig, mehr, so könnte man argumentieren, als die Immobilie selbst. Ein zwanzigjähriger NNN-Mietvertrag mit einer landesweiten Kette mit Investment-Grade-Rating verhält sich cashflow-seitig sehr stark wie eine Unternehmensanleihe mit einer Immobilienhülle darum herum. Ein kurzfristiger NNN-Mietvertrag mit einem nicht bewerteten lokalen Betreiber dagegen trägt spürbar mehr Risiko, selbst wenn die Immobilie selbst identisches Mauerwerk ist. Das ist das Paradox, das man sich beim NNN-Investment merken sollte: Man prüft eigentlich nicht das Gebäude. Man prüft die Fähigkeit des Mieters, die Miete für die nächsten zwei Jahrzehnte weiterzuzahlen.

Der Preis für diese Stabilität ist begrenztes Aufwärtspotenzial. Weil so viel Risiko und Verantwortung auf den Mieter übertragen wurde und weil NNN-Cashflows gerade wegen ihrer Vorhersehbarkeit geschätzt werden, bieten NNN-Immobilien selten die Art von Wertsteigerungspotenzial — renovieren, zu höherer Miete neu vermieten, Wertzuwachs erzwingen —, dem andere Immobilienstrategien nachjagen. Was man kauft, ähnelt eher einer stetigen Rente als einer Wachstumsgeschichte.

Es lohnt sich, NNN von seinem verbreiteteren Cousin zu unterscheiden, dem Bruttomietvertrag (Gross Lease), bei dem der Vermieter Steuern, Versicherung und Instandhaltung in einer einzigen Mietsumme bündelt und die Kostenschwankungen selbst trägt — das gewerbliche Äquivalent einer Wohnung „inklusive Nebenkosten”. Zwischen den beiden Extremen liegt der Modified Gross Lease, bei dem Vermieter und Mieter bestimmte Kostenkategorien per Verhandlung aufteilen. NNN sitzt an einem Ende eines Spektrums, das im Grunde um eine einzige zugrunde liegende Frage kreist: Wer trägt das Betriebsrisiko des Gebäudes, der Eigentümer oder der Nutzer?

Lies die Mietvertragsstruktur, bevor du die Mieterliste liest. Sie sagt dir, wofür du eigentlich bezahlt wirst.