Abschreibung: Ein Gebäude, das nur auf dem Papier altert

Manche Schauspieler spielen auf der Leinwand immer dasselbe Alter, egal wie viele Jahre vergehen. Eine Serie kann zwanzig Jahre laufen, und das angegebene Alter der Figur bewegt sich nie. Der Schauspieler altert sichtbar; die Person auf dem Papier nie. Das Alter auf dem Papier (im Drehbuch) und das tatsächliche Alter laufen auf völlig getrennten Gleisen.

Die Bücher eines Gebäudes vollführen einen ähnlichen Trick – nur in umgekehrter Richtung. Ein echtes Gebäude, gut instand gehalten, kann tatsächlich an Wert gewinnen: eine bessere Lage im Vergleich zur Umgebung, steigende Mieten, wachsender Wert. Doch in den Büchern altert es brav jedes einzelne Jahr ein Stück. Dieses rein papierne Altern ist die Abschreibung.

Warum etwas als alt bezeichnen, das gar nicht altert

Die Logik des Steuerrechts läuft folgendermaßen. Es behandelt ein Gebäude als Wirtschaftsgut, das sich, wie eine Maschine oder ein Auto, im Lauf der Zeit abnutzt und irgendwann unbrauchbar wird. Also teilen Steuerbehörden den Preis des Gebäudes über einen festgelegten Zeitraum auf (bei Gewerbeimmobilien typischerweise irgendwo zwischen 30 und 40 Jahren, je nach Land unterschiedlich) und lassen den Eigentümer diesen Anteil jedes Jahr als „Aufwand” geltend machen. Genauso wie ein Unternehmen, das Maschinen kauft, jedes Jahr die Abnutzung der Maschine als Aufwand verbucht, setzt auch ein Gebäudeeigentümer jedes Jahr einen Betrag ab, der repräsentiert: „So viel hat sich das Gebäude abgenutzt.”

Entscheidend ist, dass dieser Aufwand kein Geld ist, das tatsächlich aus irgendjemandes Bankkonto abfließt. Die Abschreibung hinterlässt auf keinem Bankkonto eine Spur. Es ist nur eine Zahl, die in den beim Finanzamt eingereichten Unterlagen aufgestempelt wird – „der Buchwert des Gebäudes ist dieses Jahr um so viel gesunken”. Das echte Gebäude hingegen hat vielleicht einen frischen Anstrich, eine renovierte Lobby, zufriedenere Mieter und tatsächlich gegenüber dem Vorjahr gestiegene Mieten bekommen. Auf dem Papier altert das Gebäude; in Wirklichkeit wird es womöglich jünger. Dieser Widerspruch ist das ganze Wesen der Abschreibung.

Was das für die Steuerrechnung bedeutet

Dieses papierne Altern ist deshalb wichtig, weil es tatsächlich die Steuerlast senkt. Erinnere dich an das NOI (Netto-Betriebsergebnis) aus dem vorigen Kapitel – es erfasst nur Posten, bei denen tatsächlich Geld den Besitzer wechselt. Doch bei der Berechnung der Steuern ändert sich die Geschichte. Um das „steuerpflichtige Einkommen” zu ermitteln, wird die Abschreibung ein weiteres Mal vom NOI abgezogen – und das ist ein rein papierner Abzug, kein Geld, das irgendwohin fließt.

Angenommen, das NOI eines Gebäudes beträgt 100.000 Dollar, die Tilgung des Darlehens frisst 30.000 Dollar, und auf dem Papier wird eine Abschreibung von 40.000 Dollar verbucht. Das Geld, das tatsächlich beim Eigentümer landet, beträgt rund 70.000 Dollar (NOI abzüglich Kapitaldienst). Das dem Finanzamt gemeldete steuerpflichtige Einkommen liegt jedoch bei 60.000 Dollar (100.000 Dollar minus der 40.000 Dollar Abschreibung) – oder sogar noch niedriger. Das bedeutet, die Bemessungsgrundlage für die Besteuerung (steuerpflichtiges Einkommen) kann am Ende niedriger ausfallen als das tatsächlich eingenommene Geld (Cashflow) – man kann tatsächlich Geld verdienen, während die Unterlagen einen Verlust suggerieren.

Genau deshalb gilt Immobilienbesitz seit Langem als „steuerlich begünstigtes Anlagegut”. Im Austausch dafür, dass ein Gebäude auf dem Papier vorgibt zu altern, kann es Phasen geben, in denen Geld hereinkommt, während die geschuldete Steuer schrumpft. Doch das ist nicht umsonst. Die meisten Steuersysteme kennen ein Verfahren, um diese angesammelte papierne Abschreibung später „zurückzuholen” und beim eventuellen Verkauf des Gebäudes zu besteuern. Die Rechnung für das aufgeschobene papierne Altern kommt auf einen Schlag, im Moment des Verkaufs.

Wie der „Idealfall” aussieht

Steuerexperten beschreiben ein Idealbild wie folgt: Übersteigt die Abschreibung die Tilgung, vermeidet man das schlimmste Szenario, auf Geld besteuert zu werden, das man gar nicht in der Hand hat. Umgekehrt entsteht, wenn die Tilgung die Abschreibung übersteigt, die ungünstige Kombination, bei der stetig Geld aus dem Konto abfließt (zur Darlehenstilgung), während die Steuer um weniger als diesen Betrag reduziert wird.

Das Problem ist, dass sich dieses Gleichgewicht jedes Mal verschiebt, wenn sich das Steuerrecht ändert. In den Vereinigten Staaten etwa betrug der Abschreibungszeitraum für Gewerbeimmobilien in den frühen 1980er-Jahren 15 Jahre (eine jährliche Abschreibungsquote von 6,3 %); spätere Gesetzesänderungen dehnten ihn für Gewerbeobjekte auf rund 39 Jahre aus und schrumpften die jährliche Abschreibungsquote auf etwa 2,5 %.[1] Je länger der Abschreibungszeitraum, desto kleiner die jährliche Scheibe papiernen Alterns, die man geltend machen darf, und desto dünner fällt der Steuervorteil aus. Diese konkreten Zahlen und Regeln unterscheiden sich von Land zu Land und von Epoche zu Epoche und werden sich weiter ändern. Worauf es ankommt, ist nicht, sich eine bestimmte Zahl zu merken – sondern die zugrundeliegende Struktur zu verstehen: Das Tempo des papiernen Alterns wird nicht vom tatsächlichen Zustand des Gebäudes bestimmt, sondern vom Steuerrecht des jeweiligen Jahres.

Derselbe Trick in den Büchern eines REITs

Dieses papierne Altern zeigt sich besonders dramatisch bei REITs (Real Estate Investment Trusts). Ein REIT bündelt mehrere Gebäude und verkauft Anteile daran wie Aktien, und sein bilanzieller Nettogewinn zeichnet oft ein seltsames Bild. Selbst wenn die gehaltenen Gebäude tatsächlich steigende Mieten und wachsenden Wert verzeichnen, kann die Abschreibung den Nettogewinn so stark auffressen, dass die Bücher fast wie ein Verlust aussehen. Genau deshalb hat die REIT-Branche eine eigene Kennzahl erfunden: FFO (Funds From Operations), die die Abschreibung zum Nettogewinn zurückaddiert, um zu zeigen, „wie viel echtes Geld tatsächlich übrig bleibt”. Im Grunde wird damit das auf dem Papier abrasierte Alter wiederhergestellt, um den tatsächlichen physischen Zustand zu messen. Dass die REIT-Branche eine völlig eigene Kennzahl erfinden musste, ist selbst der Beweis dafür, wie weit die bilanzielle Abschreibung von der Realität abdriften kann.

Steuervorteil und echter Wert sind zwei verschiedene Geschichten

Hier lohnt es sich, direkt auf eine Falle hinzuweisen: Der Steuervorteil, den die Abschreibung erzeugt, und der echte Wert eines Gebäudes sind zwei völlig getrennte Geschichten. Die Abschreibung ist rein ein Instrument der Steuerberechnung; sie hat absolut nichts damit zu tun, ob ein Gebäude tatsächlich schlechter oder besser wird. Ein Wahrzeichen-Bürotum in der Innenstadt von Tokio und ein alterndes Lagerhaus am Stadtrand von Lima können demselben steuerlichen Abschreibungsplan unterliegen, und dennoch können die Pfade, die ihr echter Wert nimmt, völlig unterschiedlich sein. Das eine sieht vielleicht im Lauf der Zeit steigende Mieten und Preise; das andere verschlechtert sich womöglich tatsächlich und erfordert ständige Investitionsausgaben. Die Unterlagen sagen, beide „altern jedes Jahr gleich schnell”. Die Realität sagt etwas anderes.

Wer diese Lücke übersieht, macht typischerweise zwei Fehler. Der eine besteht in der Annahme: „Ich spare durch die Abschreibung Steuern, also muss dieses Gebäude ein gutes Geschäft sein.” Der Steuervorteil ist ein Bonus, nicht die Substanz der Investition. Was zuerst zählt, ist, ob das Gebäude tatsächlich Miete einnimmt und ob diese Miete Spielraum zum Wachsen hat. Der andere Fehler geht in die entgegengesetzte Richtung – die Sorge, „die Abschreibungszahl auf dem Papier ist groß, also muss dieses Gebäude kurz davor stehen, unbrauchbar zu werden”. Die Höhe eines Abschreibungsabzugs folgt schlicht dem im Steuerrecht festgelegten Plan; sie hat nichts mit der tatsächlich verbleibenden Lebensdauer des Gebäudes zu tun.

Es gab in der Geschichte Phasen, in denen sich diese Lücke viel zu weit öffnete. In Zeiten besonders großzügiger Steuervorteile erzeugte reichlich Immobilienbesitz, der tatsächlich cashflow-positiv war, dennoch papierne Verluste, die genutzt wurden, um andere Einkünfte zu verrechnen. Investitionsentscheidungen wurden weniger von der zugrundeliegenden Wirtschaftlichkeit eines Gebäudes getrieben als von der Frage, „wie nutzen wir diesen Verlust steuerlich”. Als sich die Abschreibungszeiträume später verlängerten und die Regeln zur Verlustverrechnung verschärft wurden, verblasste diese Struktur weitgehend, und steuerbefreite institutionelle Investoren – etwa Pensionsfonds, die von vornherein nie Steuern schuldeten – waren relativ im Vorteil.[2] Das ist zugleich eine Lehre darüber, wie Steuerpolitik die Substanz des Investierens verzerren kann, und eine Erinnerung daran, dass ein Investieren, das sich an der echten Wirtschaftlichkeit eines Gebäudes orientiert, ein Investieren überdauert, das Steuervorteilen hinterherjagt.

Traue nicht den Unterlagen – schau auf das Gebäude

Das Fazit hier ist einfach. Die Abschreibung ist ein nützliches Steuerinstrument, kein Gesundheitscheck für ein Gebäude. Beim Durchsehen eines Angebots lohnt es sich zu wissen, wie viel Abschreibung geltend gemacht wird – aber diese Zahl sollte nicht dazu dienen, den tatsächlichen Zustand des Gebäudes zu beurteilen. Die wirklichen Fragen liegen woanders: Verschlechtert sich dieses Gebäude tatsächlich, oder verbessert es sich tatsächlich? Werden Mieter weiterhin hier sein wollen? Die Antworten kommen nicht vom Abschreibungsplan des Finanzamts, sondern aus dem Viertel, in dem das Gebäude steht, und aus dem, was tatsächlich in ihm vor sich geht.

Spielregel — Die Abschreibung lässt das Gebäude auf dem Papier altern, nicht das echte Gebäude. Sie senkt die Steuer, aber nur durch Aufschub – nicht durch Erlass –, und die Rechnung wird beim Verkauf erneut fällig. Ein Gebäude, das auf dem Papier alt ist, muss in der Realität nicht alt sein, und ein Gebäude, das auf dem Papier jung ist, muss in der Realität nicht jung sein.

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Quellen

• Die Definition der Abschreibung (ein papierner Alterungsprozess ohne Bezug zum Cashflow) und die Struktur hinter der Berechnung von Cashflow und steuerpflichtigem Einkommen: adaptiert nach William J. Poorvu mit Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• Das Konzept der Abschreibungsrückholung (Depreciation Recapture) und die zugehörige Steuersatzstruktur: adaptiert nach William J. Poorvu mit Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• Der Hintergrund des FFO (Nettogewinn plus zurückaddierter Abschreibung) von REITs als Kennzahl zur Korrektur der Abschreibungsverzerrung: adaptiert nach William J. Poorvu mit Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999), siehe Kapitel 15 (REITs) dieses Bandes.
• [1] US-Steuerrechtsänderungen (Ausdehnung des Abschreibungszeitraums von 15 auf 39/27,5 Jahre, Schrumpfen der jährlichen Abschreibungsquote von 6,3 % auf rund 2,5 %, nur zu historischen Referenzzwecken zitiert): adaptiert nach William J. Poorvu mit Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)
• [2] Wie sich steuervorteilgetriebene Investitionsstrukturen nach der Ausdehnung der Abschreibungszeiträume in den 1980er-Jahren und der Verschärfung der Verlustverrechnungsregeln zurückbildeten, und wie steuerbefreite institutionelle Investoren dadurch relativ im Vorteil waren: adaptiert nach William J. Poorvu mit Jeffrey L. Cruikshank, The Real Estate Game (Free Press, 1999)