Chu kỳ: Bốn mùa của bất động sản — chỉ có điều các mùa không bao giờ dài bằng nhau
Khi xuân đến, ai cũng biết hè sẽ theo sau.
Chu kỳ: Bốn mùa của bất động sản — chỉ có điều các mùa không bao giờ dài bằng nhau
Khi xuân đến, ai cũng biết hè sẽ theo sau. Khi hè đạt đỉnh, ai cũng biết thu sẽ tới. Các mùa giữ đúng thứ tự của mình. Điều không ai biết chắc chắn là mỗi mùa sẽ kéo dài bao lâu — liệu mùa xuân này sẽ chạy ba tháng hay năm tháng. Thị trường bất động sản cũng vận hành như vậy. Ai cũng biết sau một chu kỳ tăng trưởng sẽ là suy thoái. Điều không ai biết trước là liệu đợt tăng trưởng này sẽ kéo dài ba năm hay mười năm.
Các mùa luôn đến theo cùng một thứ tự
Thị trường bất động sản đi theo một trình tự đáng kinh ngạc ổn định. Dòng vốn nới lỏng, lãi suất giảm, nhà đầu tư đổ xô vào và cạnh tranh giành nhau. Đó là mùa xuân. Giá tiếp tục leo thang, nguồn cung mới tràn vào, và sự lạc quan lan rộng rằng “lần này sẽ khác”. Đó là mùa hè. Nguồn cung vượt cầu, tăng trưởng tiền thuê chững lại, và các tín hiệu bắt đầu trở nên kỳ lạ. Đó là mùa thu. Rồi tín dụng cạn kiệt, các thương vụ bán tháo tràn ngập thị trường, và giá sụp đổ. Đó là mùa đông. Nhìn lại chỉ ba mươi năm qua — khủng hoảng tài chính châu Á 1997, khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008, bong bóng lãi suất siêu thấp thời đại dịch đầu những năm 2020 — mỗi lần nguyên nhân kích hoạt đều khác nhau, nhưng bên dưới vẫn là cùng một cấu trúc lặp lại: tín dụng dư thừa chất chồng lên bất động sản, cho đến khi tại một thời điểm nào đó nó nổ tung.
William Poorvu, người giảng dạy thực hành bất động sản tại Harvard trong hàng chục năm, đã giới thiệu sự lặp lại này qua một câu nói mượn từ đồng nghiệp của ông, John Vogel: “Chu kỳ bất động sản dài mười năm, nhưng trí nhớ của con người chỉ kéo dài năm năm.” Khoảng năm năm sau khi thị trường sụp đổ, người ta quên đi mùa đông vừa qua lạnh lẽo đến mức nào và bắt đầu tin rằng “lần này sẽ khác” một lần nữa. Ở gần như mọi đỉnh chu kỳ, phần lớn người tham gia đều tin rằng đợt tăng trưởng hiện tại mang tính cấu trúc và sẽ không đảo chiều — luận điểm tăng trưởng vô hạn ở châu Á cuối những năm 1990, huyền thoại “giá nhà không bao giờ giảm” ở Mỹ những năm 2000, niềm tin vào lãi suất thấp vĩnh viễn đầu những năm 2020. Ai cũng biết, trên lý thuyết, rằng các mùa sẽ đến. Vậy mà ảo tưởng rằng mùa đông sẽ không đến vẫn cứ tái diễn, ở mọi chu kỳ.
Vậy tại sao mùa này lại cảm giác dài đến vậy
Thứ tự của các mùa có thể dự đoán được; độ dài của chúng thì không. Có mùa xuân kết thúc ngắn ngủi và đột ngột; có mùa xuân kéo dài hàng năm trời. Một lý thuyết phổ biến, theo dõi các đáy của thị trường bất động sản Mỹ từ những năm 1930, đề xuất một chu kỳ kéo dài khoảng mười tám năm — mười bốn năm mở rộng, bốn năm co lại. Những người ủng hộ lý thuyết này chỉ ra rằng các năm chạm đáy — 1933, 1952, 1970, 1990, 2008 — thẳng hàng một cách gần như kỳ lạ quanh khoảng cách mười tám năm đó. Nhà kinh tế học người Anh, người đầu tiên hoàn thiện mô hình này, đã trở nên nổi tiếng vì dự đoán được cuộc khủng hoảng năm 2008 trước nhiều năm chỉ bằng khung lý thuyết này, và nếu đồng hồ đó còn đúng, phép toán chỉ ra đáy tiếp theo sẽ rơi vào khoảng năm 2026.
Điều quan trọng ở đây không phải là độ chính xác khoa học mà là sức hấp dẫn trực giác con số này mang lại. Với câu hỏi “tại sao bất động sản cứ sụp đổ đúng vào lúc ai cũng đã quên lần trước”, mười tám năm nghe có vẻ là một câu trả lời hợp lý. Nhưng có một cái bẫy đáng nói ở đây. Nếu một mùa quay lại với đúng độ dài như nhau mỗi lần, nó sẽ không còn là một mùa nữa — nó sẽ là một chiếc đồng hồ. Điều thực sự khiến chu kỳ bất động sản trở nên khó lường chính là điều ngược lại: trình tự đại thể lặp lại, nhưng độ dài của nó bị chi phối bởi một tập hợp yếu tố khác nhau mỗi lần.
Mùa đông này không phải là mùa đông cuối cùng
Chu kỳ đầu-đến-giữa những năm 2020 minh họa điều này đặc biệt rõ. Lãi suất, vốn đã giảm xuống mức thấp kỷ lục trong đại dịch, tăng vọt trở lại, buộc phải định giá lại các tài sản đã phình to lên trong những năm lãi suất siêu thấp. Cho đến đây, đây vẫn là một mẫu hình mùa đông quen thuộc. Nhưng mùa đông đặc biệt này mang theo một số đặc điểm lạ lẫm chồng lên trên đó.
Thứ nhất, chính tính hữu dụng của bất động sản văn phòng như một loại tài sản đã bị đặt dấu hỏi. Những mùa đông trước là những chu kỳ mà tín dụng cạn kiệt rồi phục hồi khi mùa xuân trở lại. Lần này, sự lan rộng của làm việc từ xa đã đẩy tỷ lệ lấp đầy văn phòng ở một số thành phố xuống chỉ còn khoảng một nửa mức trước đại dịch. Đó không phải là tình trạng trống sẽ lấp đầy lại khi kinh tế cải thiện — đó là một sự sụt giảm cấu trúc về nhu cầu. Một hãng nghiên cứu dự báo rằng giá trị văn phòng tại Mỹ có thể sẽ không phục hồi về mức trước đại dịch cho đến năm 2040. Nghĩa là: mùa này có thể sẽ không bao giờ quay lại nữa.
Thứ hai, việc định giá lại này không chỉ biểu hiện đơn thuần qua việc giá giảm — nó còn biểu hiện thành một nút thắt cổ chai ngay trong cấu trúc vốn. Khi các khoản vay được cấp trong những năm lãi suất thấp đáo hạn hàng loạt, một khối lượng nợ bất động sản thương mại khổng lồ trên toàn thế giới đang tiến đến bàn đàm phán lại xuyên suốt năm 2025 và 2026. Hóa đơn chỉ đến sau khi bữa tiệc đã kết thúc.
Thứ ba, lần này không chỉ có một chiếc đồng hồ — mà có nhiều chiếc. Những cuộc khủng hoảng châu Á trước đây diễn ra với một độ trễ nhất định so với phương Tây, nhưng phần lớn vẫn di chuyển trong một chu kỳ tín dụng toàn cầu chung. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Trung Quốc đã trải qua một quá trình tái cấu trúc riêng, tách biệt, do các vụ vỡ nợ và thanh lý của những nhà phát triển lớn gây ra. Đó là một mùa đông riêng, chạy theo nhịp điệu và vì những lý do khác với chu kỳ lãi suất của phương Tây. Chu kỳ bất động sản toàn cầu không còn là một chiếc đồng hồ duy nhất nữa — mà là nhiều chiếc đồng hồ, quay với tốc độ khác nhau.
Cùng một mùa đông, nhưng vẫn có cây đang trổ hoa
Có một khúc quanh cuối cùng trong phép ẩn dụ theo mùa này. Không phải cây nào cũng trơ trụi đều nhau trong mùa đông. Ngay cả khi văn phòng gặp khó khăn, các loại tài sản như kho vận logistics, trung tâm dữ liệu, và nhà ở cho người cao tuổi vẫn liên tục lập đỉnh mới. Dòng vốn không hề đóng băng toàn bộ — nó chỉ đơn giản là di chuyển ra khỏi những loại tài sản không thể sống sót qua mùa lão hóa và chuyển vào những loại tài sản có nhu cầu mới rõ ràng. Thay vì toàn bộ thị trường bất động sản thương mại cùng bước vào mùa xuân hay mùa đông, một số cây héo úa trong khi những cây khác xanh tươi hơn bao giờ hết — một chu kỳ hình chữ K là đặc điểm định hình của giai đoạn này.
Vậy thực sự phải làm gì, khi đối mặt với một chu kỳ
Biết thứ tự của các mùa không giúp bạn dự đoán chính xác khi nào tuyết sẽ ngừng rơi. Nhưng chỉ đơn giản là không bao giờ quên rằng các mùa vẫn tồn tại đã đưa bạn đi được nửa chặng đường. Ngay khoảnh khắc ai đó tin rằng mùa đông sẽ không đến chỉ vì họ đang đứng giữa mùa hè, người đó trở thành nạn nhân của chu kỳ tiếp theo. Và bất kỳ ai nhớ, ngay cả trong mùa đông khắc nghiệt nhất, rằng các mùa luôn giữ đúng thứ tự của mình, là người sẽ nhận ra cái cây sẽ nở hoa vào mùa xuân trong khi mọi người khác đang nhìn chằm chằm vào giá sụp đổ.
Câu châm ngôn của Poorvu đáng để suy ngẫm lại lần nữa. Chu kỳ chạy mười năm; trí nhớ phai mờ trong năm năm. “Bây giờ là mấy giờ rồi — và liệu tôi có đang tự lừa mình rằng tôi đã biết câu trả lời không?” Đó là câu hỏi đáng để tự hỏi bản thân, ngay lúc này, khi đọc cuốn sách này.
Quy tắc của cuộc chơi — Chu kỳ bất động sản lặp lại thứ tự của mình như các mùa, nhưng độ dài của chúng không bao giờ giống nhau hai lần. “Chu kỳ mười năm, trí nhớ năm năm.” Chỉ năm năm sau khi trải qua một mùa đông, người ta lại bắt đầu tin rằng “lần này sẽ khác”. Không bao giờ quên rằng các mùa sẽ đến — đó gần như là biện pháp phòng vệ thực sự duy nhất trước một chu kỳ.
Nguồn
- William J. Poorvu, The Real Estate Game (1999) — câu châm ngôn “chu kỳ bất động sản mười năm, trí nhớ năm năm”, được dựng lại như một bản tóm lược (không phải trích dẫn trực tiếp).
- Lý thuyết chu kỳ bất động sản mười tám năm (quan sát gốc của Homer Hoyt, được Fred Harrison hoàn thiện) và sự trùng khớp của các đáy vào năm 1933, 1952, 1970, 1990, và 2008: Norada Real Estate, “What is the 18-year Real Estate Cycle?”; Progress.org, “The 18-Year Pattern”; BiggerPockets, “The 18-Year Real Estate Cycle Ends in 2026.”
- Tỷ lệ lấp đầy văn phòng tại Mỹ ở mức khoảng 50% so với trước đại dịch, với việc phục hồi giá trị được dự báo vào khoảng năm 2040: Capital Economics, được trích dẫn trong các dự báo ngành năm 2026.
- Khoảng 1,8 nghìn tỷ đô la nợ bất động sản thương mại trên khoảng 7.000 tài sản đáo hạn xuyên suốt 2025–2026: Deloitte Insights, 2026 commercial real estate outlook; PwC/ULI, Emerging Trends in Real Estate: Global 2026.
- Các vụ vỡ nợ và thanh lý của nhà phát triển bất động sản Trung Quốc (2021–2024) và các ước tính thiệt hại liên quan: Council on Foreign Relations, “Does Evergrande’s Collapse Threaten China’s Economy?”; CNN Business (2024); Wikipedia, “Chinese property sector crisis (2020–present).”