Ciklusok: az ingatlanpiac négy évszakja — csak épp az évszakok sosem egyforma hosszúak
Amikor eljön a tavasz, mindenki tudja, hogy jön utána a nyár.
Ciklusok: az ingatlanpiac négy évszakja — csak épp az évszakok sosem egyforma hosszúak
Amikor eljön a tavasz, mindenki tudja, hogy jön utána a nyár. Amikor a nyár tetőzik, mindenki tudja, hogy ősz következik. Az évszakok sorrendje mindig ugyanaz. Amit viszont soha senki nem tud biztosan, az az, hogy melyik évszak meddig tart — hogy ez a bizonyos tavasz három hónapig húzódik-e vagy ötig. Az ingatlanpiac pontosan így működik. Mindenki tudja, hogy a fellendülést visszaesés követi. Amit előre senki nem tud, az az, hogy ez a fellendülés három évig tart-e vagy tízig.
Az évszakok mindig ugyanabban a sorrendben érkeznek
Az ingatlanpiac meglepően következetes forgatókönyv szerint mozog. A tőke megnyílik, a kamatok esnek, a befektetők tömegesen jelennek meg, és túllicitálják egymást. Ez a tavasz. Az árak tovább emelkednek, elárasztja a piacot az új fejlesztés, és terjedni kezd a hit, hogy „ezúttal minden más”. Ez a nyár. A kínálat lekörözi a keresletet, a bérleti díjak növekedése megtorpan, a jelek furcsává válnak. Ez az ősz. Aztán kiapad a hitel, elárasztják a piacot a kényszerértékesítések, és az árak összeomlanak. Ez a tél. Ha visszatekintünk mindössze harminc évre — az 1997-es ázsiai pénzügyi válságra, a 2008-as globális pénzügyi válságra, a 2020-as évek eleji pandémia szülte ultraalacsony kamatlábak buborékjára —, minden alkalommal más volt a kiváltó ok, de a felszín alatt ugyanaz a szerkezet ismétlődött: az ingatlanra felhalmozott hitel túlcsordult, amíg egyszer csak elszakadt.
William Poorvu, aki évtizedeken át tanított ingatlangyakorlatot a Harvardon, egy kollégájától, John Vogeltől kölcsönzött mondattal foglalta össze ezt az ismétlődést: „Az ingatlanciklus tíz évig tart, de az emberek emlékezete csak ötig.” Nagyjából öt évvel egy piaci összeomlás után az emberek elfelejtik, milyen kegyetlen volt a legutóbbi tél, és újra elhiszik, hogy „ezúttal minden más”. Szinte minden ciklustetőn a résztvevők többsége úgy hitte, hogy az adott fellendülés strukturális és nem fordul meg — a végtelen növekedés tézise a késő 1990-es évek Ázsiájában, „az ingatlanár sosem esik” mítosza a 2000-es évek Amerikájában, a tartósan alacsony kamatokba vetett hit a 2020-as évek elején. Absztrakt szinten mindenki tudja, hogy jönnek az évszakok. Az illúzió mégis minden egyes ciklusban visszatér, hogy a tél nem érkezik el.
Miért érződik ez az évszak ilyen hosszúnak
Az évszakok sorrendje megjósolható; a hosszuk nem. Van, amelyik tavasz röviden és élesen ér véget; van, amelyik évekig húzódik. Az egyik népszerű elmélet, amely az amerikai ingatlanpiac mélypontjait vizsgálja egészen az 1930-as évekig visszamenőleg, egy nagyjából tizennyolc éves ciklust vázol fel — tizennégy év bővülés, négy év összehúzódás. Az elmélet hívei rámutatnak, hogy a mélypontok — 1933, 1952, 1970, 1990, 2008 — szinte hátborzongató pontossággal illeszkednek erre a tizennyolc éves intervallumra. Az a brit közgazdász, aki elsőként csiszolta ki ezt a mintát, arról vált híressé, hogy évekkel előre megjósolta a 2008-as összeomlást pusztán ezzel a keretrendszerrel — és ha az óra pontosan jár, a matematika a következő mélypontot 2026 körülre teszi.
Itt nem a tudományos pontosság a lényeg, hanem az, hogy a szám milyen ösztönösen meggyőző. Arra a kérdésre, hogy „miért omlik össze mindig az ingatlanpiac pont akkor, amikor mindenki elfelejtette a legutóbbi alkalmat”, tizennyolc év elfogadható válasznak tűnik. De van itt egy csapda, amit érdemes néven nevezni. Ha egy évszak minden alkalommal pontosan ugyanannyi ideig tartana, az már nem is évszak lenne — hanem óramű. Ami az ingatlanciklusokat valóban trükkössé teszi, az pont az ellenkezője: a durva sorrend ismétlődik, de a hosszát minden alkalommal más tényezők szabják meg.
Ez a tél nem az utolsó tél
A 2020-as évek eleji-közepi ciklus különösen jól szemlélteti ezt. A pandémia alatt rekordalacsonyra süllyedt kamatlábak élesen megemelkedtek, ami átárazásra kényszerítette az ultraalacsony kamatok éveiben felfújódott eszközöket. Eddig ez egy ismerős téli minta. Ez a bizonyos tél azonban több szokatlan vonást is hordoz.
Először is, magát az irodaingatlan mint eszközosztály hasznosságát kérdőjelezték meg. A korábbi telek olyan ciklusok voltak, amelyekben a hitel kiapadt, majd a tavasz visszatértével felújult. Ezúttal a távmunka terjedése egyes városokban a pandémia előtti szint körülbelül felére nyomta le az iroda-kihasználtságot. Ez nem olyan üresedés, amely a gazdaság javulásával újra betelik — ez a kereslet strukturális visszaesése. Az egyik kutatóintézet előrejelzése szerint az amerikai irodaértékek talán 2040-ig sem térnek vissza a pandémia előtti szintre. Vagyis: lehet, hogy ez az évszak egyszerűen nem tér vissza.
Másodszor, ez az átárazás nem pusztán eső árakban jelentkezett — a tőkeszerkezet szűk keresztmetszeteként is felszínre tört. Ahogy az alacsony kamatok éveiben folyósított hitelek tömegesen érik el a lejáratukat, a kereskedelmi ingatlanadósság hatalmas volumene kerül újratárgyalási asztalhoz világszerte 2025 és 2026 folyamán. A számla csak azután érkezett meg, hogy a buli véget ért.
Harmadszor, ezúttal nem egyetlen óra jár — hanem több is. A korábbi ázsiai válságok némi késéssel követték a nyugati eseményeket, de nagyjából egyetlen, közösen megélt globális hitelciklusban zajlottak. Az utóbbi években viszont Kína ingatlanpiaca saját, önálló szerkezetátalakuláson ment keresztül, amelyet a nagy fejlesztők csődje és felszámolása hajtott. Ez egy külön tél volt, más ütemben és más okokból, mint a nyugati kamatciklus. A globális ingatlanciklus már nem egyetlen óra — hanem több óra, amelyek különböző sebességgel járnak.
Ugyanaz a tél, mégis vannak kivirágzó fák
Van egy utolsó csavar a szezonális metaforában. Nem minden fa kopaszodik le egyformán télen. Miközben az irodapiac szenvedett, olyan eszközosztályok, mint a logisztikai raktárak, az adatközpontok és az időskori lakóingatlanok, folyamatosan új csúcsokat döntöttek. A tőke nem fagyott meg egészében — egyszerűen kivonult azokból az eszközosztályokból, amelyek nem élik túl az öregedő évszakot, és átáramlott olyanokba, ahol egyértelműen új kereslet mutatkozik. Nem az egész kereskedelmiingatlan-piac lép egyszerre tavaszba vagy télbe — egyes fák elhervadnak, míg mások minden korábbinál dúsabban virágoznak. Egy K alakú ciklus ennek a bizonyos szakasznak a meghatározó jellemzője.
Mit tegyünk hát ténylegesen egy ciklussal szemben
Az évszakok sorrendjének ismerete nem teszi lehetővé, hogy pontosan megjósoljuk, mikor áll el a hó. De ha egyszerűen sosem felejtjük el, hogy évszakok egyáltalán léteznek, azzal már félúton vagyunk. Abban a pillanatban, amikor valaki elhiszi, hogy nem jön tél csak azért, mert épp a nyár közepén áll, az az ember lesz a következő ciklus áldozata. És aki még a legkegyetlenebb télben is emlékszik arra, hogy az évszakok mindig megtartják a sorrendjüket, az veszi észre azt a fát, amely tavasszal virágba borul, miközben mindenki más az összeomlott árakat bámulja.
Érdemes újra végiggondolni Poorvu mondását. A ciklus tíz évig tart; az emlékezet öt év alatt kopik el. „Most éppen mennyi az idő — és becsapom-e magam azzal, hogy már úgyis tudom?” Ez a kérdés érdemes feltenni magunknak, épp itt, ennek a könyvnek az olvasása közben.
A játék szabálya — Az ingatlanciklusok az évszakokhoz hasonlóan ismétlik a sorrendjüket, de a hosszuk sosem ugyanaz kétszer. „Tízéves ciklus, ötéves emlékezet.” Alig öt évvel egy tél átvészelése után az emberek megint elhiszik, hogy „ezúttal minden más”. Sosem elfelejteni, hogy jönnek az évszakok — ez szinte az egyetlen valódi védekezés egy ciklussal szemben.
Források
- William J. Poorvu, The Real Estate Game (1999) — a „tízéves ingatlanciklus, ötéves emlékezet” mondás, összefoglalásként rekonstruálva (nem szó szerinti idézet).
- A tizennyolc éves ingatlanciklus-elmélet (Homer Hoyt eredeti megfigyelése, Fred Harrison finomításában) és az 1933-as, 1952-es, 1970-es, 1990-es és 2008-as mélypontok egybeesése: Norada Real Estate, „What is the 18-year Real Estate Cycle?”; Progress.org, „The 18-Year Pattern”; BiggerPockets, „The 18-Year Real Estate Cycle Ends in 2026.”
- Az amerikai irodakihasználtság a pandémia előtti szint mintegy 50%-án, az értékek helyreállása 2040 körülre prognosztizálva: Capital Economics, idézve a 2026-os iparági kitekintésekben.
- Nagyjából 1,8 billió dollárnyi kereskedelmiingatlan-adósság mintegy 7000 eszközön keresztül, amely 2025–2026 folyamán jár le: Deloitte Insights, 2026 commercial real estate outlook; PwC/ULI, Emerging Trends in Real Estate: Global 2026.
- Kínai ingatlanfejlesztők csődjei és felszámolásai (2021–2024) és a hozzájuk kapcsolódó veszteségbecslések: Council on Foreign Relations, „Does Evergrande’s Collapse Threaten China’s Economy?”; CNN Business (2024); Wikipedia, „Chinese property sector crisis (2020–present).”