Cycli: de vier seizoenen van vastgoed — alleen zijn de seizoenen nooit even lang
Als de lente aanbreekt, weet iedereen dat de zomer eraan komt.
Cycli: de vier seizoenen van vastgoed — alleen zijn de seizoenen nooit even lang
Als de lente aanbreekt, weet iedereen dat de zomer eraan komt. Als de zomer piekt, weet iedereen dat de herfst volgt. De seizoenen houden hun volgorde aan. Wat niemand met zekerheid weet, is hoe lang elk seizoen zal duren — of deze lente drie maanden gaat duren of vijf. Vastgoedmarkten werken precies zo. Iedereen weet dat een neergang op een hausse volgt. Wat niemand vooraf weet, is of deze hausse drie jaar gaat duren of tien.
De seizoenen komen altijd in dezelfde volgorde
Vastgoedmarkten volgen een opmerkelijk consistente reeks. Kapitaal wordt goedkoper, rentes dalen, beleggers stromen toe en bieden tegen elkaar op. Lente. Prijzen blijven stijgen, nieuwbouw overspoelt de markt, en het optimisme verspreidt zich dat “dit keer anders is”. Zomer. Aanbod overtreft vraag, huurgroei stokt, en de signalen beginnen er vreemd uit te zien. Herfst. Dan droogt krediet op, noodverkopen overspoelen de markt, en de prijzen storten in. Winter. Kijk je slechts dertig jaar terug — de Aziatische financiële crisis van 1997, de mondiale financiële crisis van 2008, de bubbel van ultralage rentes in het vroege pandemie-tijdperk van de jaren twintig — dan was de trigger telkens anders, maar daaronder keerde steeds dezelfde structuur terug: overtollig krediet dat zich opstapelt tegen vastgoed, tot het op een gegeven moment knapt.
William Poorvu, die decennialang vastgoedpraktijk doceerde aan Harvard, introduceerde deze herhaling met een uitspraak die hij ontleende aan zijn collega John Vogel: “De vastgoedcyclus duurt tien jaar, maar het geheugen van mensen slechts vijf.” Zo’n vijf jaar na een marktcrash vergeten mensen hoe koud de vorige winter was en beginnen ze opnieuw te geloven dat “dit keer anders is”. Op vrijwel elk cyclustoppunt geloofde de meerderheid van de deelnemers dat de lopende rally structureel was en niet zou omslaan — de these van grenzeloze groei in Azië eind jaren negentig, de mythe dat “huizenprijzen nooit dalen” in het Amerika van de jaren 2000, het geloof in blijvend lage rentes begin jaren twintig. Iedereen weet, in abstracte zin, dat seizoenen komen. En toch keert de illusie dat de winter deze keer wegblijft, elke cyclus opnieuw terug.
Waarom dit seizoen zo lang aanvoelt
De volgorde van de seizoenen is voorspelbaar; hun lengte niet. Sommige lentes eindigen kort en abrupt; andere slepen zich jarenlang voort. Een populaire theorie, die dieptepunten in de Amerikaanse vastgoedmarkt terugvoert tot de jaren dertig, veronderstelt een cyclus van ongeveer achttien jaar — veertien jaar expansie, vier jaar contractie. Aanhangers van deze theorie wijzen erop dat de dieptepuntjaren — 1933, 1952, 1970, 1990, 2008 — zich met bijna griezelige regelmaat rond dat interval van achttien jaar schikken. De Britse econoom die dit patroon als eerste verfijnde, werd bekend doordat hij de crash van 2008 jaren van tevoren voorspelde met louter dit raamwerk, en als de klok gelijk loopt, wijst de rekensom naar het volgende dieptepunt rond 2026.
Waar het hier om gaat, is niet wetenschappelijke precisie maar de intuïtieve aantrekkingskracht van het getal. Op de vraag “waarom stort vastgoed telkens in juist wanneer iedereen de vorige keer is vergeten” klinkt achttien jaar als een aannemelijk antwoord. Maar er schuilt een valkuil die het benoemen waard is. Zou een seizoen elke keer exact even lang terugkeren, dan zou het geen seizoen meer zijn — het zou een klok zijn. Wat vastgoedcycli werkelijk tricky maakt, is precies het tegenovergestelde: de grove volgorde herhaalt zich, maar de lengte ervan wordt elke keer door een andere combinatie van factoren bepaald.
Deze winter is niet de vorige winter
De cyclus van begin tot midden jaren twintig illustreert dit bijzonder goed. Rentes, die tijdens de pandemie tot recordlaagtes waren gezakt, stegen scherp en dwongen tot een herwaardering van vermogenswaarden die tijdens de jaren van ultralage rente waren opgeblazen. Tot zover is dit een vertrouwd winterpatroon. Maar deze bijzondere winter draagt daarbovenop een aantal onvertrouwde kenmerken.
Ten eerste kwam het nut zelf van kantoorvastgoed als beleggingscategorie ter discussie te staan. Vroegere winters waren cycli waarin krediet opdroogde en vervolgens weer opleefde zodra de lente terugkeerde. Deze keer duwde de opmars van thuiswerken de kantoorbezetting in sommige steden terug naar ongeveer de helft van het niveau van vóór de pandemie. Dat is geen leegstand die zich weer vult zodra de economie aantrekt — het is een structurele vraagdaling. Een onderzoeksbureau voorspelde dat de waarde van Amerikaans kantoorvastgoed mogelijk pas rond 2040 weer op het niveau van vóór de pandemie zal staan. Met andere woorden: dit bepaalde seizoen komt mogelijk helemaal niet meer terug.
Ten tweede uitte deze herwaardering zich niet alleen in dalende prijzen — ze uitte zich ook als een knelpunt in de kapitaalstructuur zelf. Nu leningen die tijdens de jaren van lage rente zijn afgesloten massaal aflopen, staat er wereldwijd een enorm volume aan commerciële vastgoedschuld in 2025 en 2026 op het punt van heronderhandeling. De rekening kwam pas nadat het feestje voorbij was.
Ten derde is er deze keer niet slechts één klok — het zijn er meerdere. Eerdere Aziatische crises verliepen met enige vertraging ten opzichte van het Westen, maar bewogen zich grotendeels binnen één gedeelde mondiale kredietcyclus. De afgelopen jaren heeft de Chinese vastgoedmarkt echter een eigen, afzonderlijke herstructurering doorgemaakt, aangedreven door faillissementen en liquidaties van grote projectontwikkelaars. Dat was een eigenstandige winter, op een ander ritme en om andere redenen dan de westerse rentecyclus. De mondiale vastgoedcyclus is niet langer één klok — het zijn meerdere klokken, die met verschillende snelheden lopen.
Dezelfde winter, en toch bloeien sommige bomen
Er is nog een laatste wending in deze seizoensmetafoor. Niet elke boom wordt in de winter even kaal. Terwijl kantoren worstelden, bereikten beleggingscategorieën als logistieke loodsen, datacenters en seniorenhuisvesting juist nieuwe records. Kapitaal is niet massaal bevroren — het heeft zich simpelweg verplaatst, weg uit beleggingscategorieën die het verouderende seizoen niet overleven, naar categorieën met onmiskenbaar nieuwe vraag. In plaats van dat de hele commerciële vastgoedmarkt gezamenlijk de lente of de winter ingaat, verwelkt de ene boom terwijl de andere weliger groeit dan ooit — een K-vormige cyclus is het bepalende kenmerk van deze bijzondere fase.
Wat doe je dan eigenlijk, tegenover een cyclus
De volgorde van de seizoenen kennen laat je niet precies voorspellen wanneer de sneeuw ophoudt. Maar simpelweg nooit vergeten dat er seizoenen bestaan, brengt je al halverwege. Op het moment dat iemand gelooft dat de winter niet zal komen enkel omdat hij middenin de zomer staat, wordt die persoon het volgende slachtoffer van de cyclus. En wie zich zelfs in de barste winter herinnert dat seizoenen altijd hun volgorde aanhouden, is degene die de boom herkent die in de lente zal bloeien, terwijl iedereen anders alleen naar ingestorte prijzen staart.
Poorvu’s kernzin is het waard om nog eens om te draaien. De cyclus duurt tien jaar; het geheugen vervaagt in vijf.”Hoe laat is het eigenlijk — en maak ik mezelf iets wijs door te denken dat ik het al weet?” Dat is de vraag die het waard is jezelf te stellen, hier, terwijl je dit boek leest.
Spelregel — Vastgoedcycli herhalen hun volgorde zoals de seizoenen, maar hun lengte is nooit hetzelfde.”Tienjarige cyclus, vijfjarig geheugen.” Amper vijf jaar nadat mensen een winter hebben doorstaan, beginnen ze opnieuw te geloven dat “dit keer anders is”. Nooit vergeten dat seizoenen komen — dat is vrijwel de enige echte verdediging tegen een cyclus.
Bronnen
- William J. Poorvu, The Real Estate Game (1999) — de kernzin “tienjarige vastgoedcyclus, vijfjarig geheugen”, als korte samenvatting gereconstrueerd (geen directe quote).
- De achttienjarige vastgoedcyclustheorie (oorspronkelijke observatie van Homer Hoyt, verfijnd door Fred Harrison) en de overeenstemming van de dieptepunten 1933, 1952, 1970, 1990 en 2008: Norada Real Estate, “What is the 18-year Real Estate Cycle?”; Progress.org, “The 18-Year Pattern”; BiggerPockets, “The 18-Year Real Estate Cycle Ends in 2026.”
- Amerikaanse kantoorbezetting op circa 50% van het niveau van vóór de pandemie, met verwacht waardeherstel rond 2040: Capital Economics, geciteerd in branche-outlooks van 2026.
- Circa 1,8 biljoen dollar aan commerciële vastgoedschuld over circa 7.000 objecten die in 2025–2026 afloopt: Deloitte Insights, 2026 commercial real estate outlook; PwC/ULI, Emerging Trends in Real Estate: Global 2026.
- Faillissementen en liquidaties van Chinese projectontwikkelaars (2021–2024) en bijbehorende verliesramingen: Council on Foreign Relations, “Does Evergrande’s Collapse Threaten China’s Economy?”; CNN Business (2024); Wikipedia, “Chinese property sector crisis (2020–present).”